每分鐘能賺20萬！恒大夏海鈞：土地買得便宜，回A股等待時機

在房地產行業，“原材料”的重要性似乎遠超其他行業。買到了足夠大量且足夠便宜的“面粉”，賣面包的利潤自然就高了。

8月28日，中國恒大發布2018年度半年業績，該集團上半年營業額3003.5億，同比大增59.8%，凈利潤530億，同比大增129.3%；合約銷售3041.8億元，同比上漲24.6%。

南都記者了解到，530億的凈利潤，意味著恒大平均每天能賺近3億，每分鐘能賺20萬。

恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞表示，恒大平均土儲成本為1683元/平方米，為龍頭房企最低，但合約銷售均價為10468元/平方米。“這個利潤率不是一般地產商能學的。”

恒大集團副總裁陳敏介紹，中國恒大集團上半年營業額3003.5億，同比增59.8%；

核心利潤550.1億，同比增101.5%；

凈利潤530億，同比增129.3%；

總資產17699億，凈資產3245億。

值得注意的是，這些數字都創下中國房地產行業有史以來最高紀錄。

尤為值得關注的是，如今龍頭房企的規模不斷創下新高，恒大上半年3041.8億的合約銷售額亦排在碧桂園和萬科之后。

但是如果從賺錢能力來看，已經公布半年報的四家龍頭房企數據中，碧桂園、萬科、保利、綠地上半年的凈利潤分別為163.2億、135.2億、93.1億、83億。而恒大半年530億元的凈利潤就已經超過四家企業之和，成為行業的“利潤王”。

同樣都是半年銷售三四千億的房企，為何恒大的利潤率就那么高？

為此，恒大總裁夏海鈞在回答記者提問時首先就表示，超前的土地儲備戰略非常重要。

“房地產企業建房子，就像面包店做面包一樣。你沒有面粉，做不了面包；房企沒有土地，不可能有規模的增長。”

南都記者了解到，恒大土地儲備達3.05億平方米，平均土儲成本為1683元/平方米。但是今年上半年，恒大的合約銷售均價為10468元。

“土儲樓面價才一千多，這在前十大開發商當中是最便宜的。但是銷售均價是一萬多，利潤就出來了。”夏海鈞表示。

此外恒大管理層還指出，恒大每個項目的規模都比較大，也是利潤高的原因。

統計顯示，恒大目前擁有3.05億平方米的土地儲備，但是項目只有822個，平均每一個項目的建筑面積是37萬平方米，都是大項目。

“大項目有什么好處呢？就是當項目的一期開發完了以后，二期三期隨著配套的完善，它的銷售價格是增長的，但樓面地價是鎖定的。”夏海鈞表示，超前的土地儲備戰略，是恒大成為“利潤王”的關鍵。

夏海鈞還指出，除了土地儲備之外，獨特的標準化運營模式、產品附加值提升以及提前還清永續債，也是恒大盈利能力提升的原因。

據了解，恒大一直采用統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式，可以有效控制成本。“比如同樣檔次的裝修，普通家庭自己裝可能要2000元/平方米，但是我們通過集團化采購、標準化運營，成本就只要一千多。”

另外，此前恒大的高負債率一直為人所詬病。但去年恒大提前還清1129億永續債，節省了大量利息支出，保證了毛利率及凈利率穩步上升。

據了解，上半年，恒大凈資產增長34%至3245億，有息借款卻大幅下降615億，“一增一降”推動凈負債率下降至127.3%，較去年同期大幅下降近五成。

夏海鈞表示，到了2019年中期，恒大要把凈負債率降到100%左右，到2020年就要降到70%左右的健康水平。

“非市場的行政手段會逐步退出”

數據顯示，恒大上半年銷售3042億，已達全年5500億銷售目標的55%。

夏海鈞在現場透露，恒大下半年可售貨量約7000億，只需要銷售50%就可以實現3500億。這意味著恒大完成銷售目標幾無懸念。業內人士預計，其2019年營業收入將達6000億左右。若以上半年17.7%的凈利率估算，明年有望實現凈利潤1062億。

事實上，近兩年來中國房地產市場容量已經不再增長，每年基本穩定在10-12萬億之間。但是從今起房企的中期報告來看，龍頭房企的增長依然很迅速。

夏海鈞就表示，盡管蛋糕不在增大，但是集中度變化了。

據了解，目前TOP10房企集中度約為30%，其中碧桂園、恒大、萬科三家占比超過15%。“隨著行業集中度進一步提升，預計2020年達到40%以上，三大龍頭房企預計占比超20%。”國際投行分析師表示：這也就意味著即便市場總量維持不變，龍頭房企也能持續吞噬市場份額，大魚吃小魚的行業格局仍將延續。

恒大未來發展的地方是經濟發展和城市人口凈流入區域。”夏海鈞表示，“預計未來中國跟西方80%城鎮化還有20%的差距，每年可帶來1300萬人口的進城，人口流動區域是房地產發展的良好區域。”

夏海鈞續稱，這一兩年國家為了使房地產價格有一個平穩的發展，出臺了一系列的政策和措施，比如說在核心城市限購，以及預售證發放的管理等。“這些都是過渡性的行政手段，對房地產目前的平穩發展，我認為對房地產是有好處的。但是隨著中國房地產長效機制的落實，我認為這些非市場的行政手段會逐步的退出出去。”

按照萬科PE，恒大市值能到萬億

據了解，恒大意欲在A股借殼上市，而殼目標深深房A（000029.SZ）從2016年9月14日宣布停牌起至今已近兩年，目前仍未復牌。

對于目前回歸A股的情況，夏海鈞表示：“我們跟證監會一直保持著非常順暢的溝通，目前中國的房地產企業IPO在A股已經基本停止了。但是恒大回A是不同的。恒大是把已經在A股上市，但經營不是很好的房地產企業深深房，變成優質的房地產企業，回到A股之后每年有50%的利潤分紅，恒大回歸A股和IPO新增房地產企業本身不同，在法律上和經營層面上沒有什么問題。此外，恒大回A不像其他房地產企業IPO需要發行新的股份，需要進行融資，恒大就是完成資產受讓之后借殼，最終實現上市。”

但是對于回A完成的時間表，夏海鈞表示，目前國內A股市場現在比較波動，也不是太好，正在等待何時的時機來完成重組上市。

至于恒大目前的股價表現，夏海鈞表示，目前房企的平均PE大概8倍左右，但恒大的PE只有5倍，和行業上差距很大。

“如果按照8倍市值，恒大的市值應該到5600億。碧桂園的PE是7倍，如果恒大按照7倍來算，總市值是5200億；萬科PE13倍，按照恒大的規模、利潤和土地儲備，我們的市值要到1萬億。”夏海鈞表示：“我不相信持有恒大股票的人會賣空股票。”

據了解，截至今日收盤，中國恒大報收29.15港元/股，跌幅1.85%，總市值3800億港元。

南都記者 林廣