2019年度上市房企競爭力百強排行榜

2019年度上市房企競爭力百強排行榜

研究對象：

1）公司屬性：在中國內地開展經營活動的房地產公司；

2）依法設立且公司股份于 2018 年 12 月 31 日前在上海證券交易所、深圳證券交易所及 香港聯交所、紐交所等境內外證券交易所公開上市的房地產公司；

3）業務收入主要來自中國大陸，且房地產相關業務收入所占比重不低于50%。

2019年，在 “房住不炒” 的主基調下，行業調控持續深化，全國商品房銷售額同比增長6.5%，增速放緩明顯。在銷售業績增速放緩和融資持續收緊的情況下，房地產企業積極促銷售與回款，收入規模再創新高，但企業“增收不增利”現象顯現，企業盈利能力受到考驗。2019年，上市房企競爭力百強企業綜合競爭力指數均值為62.76，中海地產、碧桂園、萬科位居前三，其中中海地產競爭力指數達到81.41，引領企業發展。

01

經營規模

2019年，優秀房地產上市公司憑借自身規模、品牌、資金等方面優勢，企業競爭力逐步顯現。龍頭房企規模效應更為明顯，企業分化態勢持續加強，且在2020年疫情危機下，行業洗牌加劇，更多房地產企業將退出歷史舞臺，“大魚吃大魚”現象將時有發生。

規模增速收窄，企業發展邏輯分化

總資產規模再創新高，但增速收窄明顯。2019年，在市場和融資雙重壓力下，房地產行業由高速增長變為高質量增長，房地產企業通過優化布局、升級產品、加大營銷等措施，資產規模再創新高。2019年，房地產上市公司總資產規模達到277653.5億元，同比增長17.5%，較2018年增速下降5.9個百分點。

圖：2019年房地產上市公司總資產規模及增速情況

凈資產增速與去年持平，仍需進一步加強負債管控。

2019年，在外部宏觀經濟下行壓力和內部融資環境不斷收緊的情況下，房地產企業在規模與安全之間尋找平衡點，以達到規模與安全的最大效應，因此本就負債率偏高的房企紛紛提出降負債、降桿桿。2019年，房地產上市公司凈資產規模達到53734.2億元，同比增長15.2%，增速與去年持平，略低于總資產規模增速，企業仍需進一步加強負債管控。

圖：2019年房地產上市公司凈資產規模及增速情況

企業發展邏輯分化，頭部企業增長明顯放緩。

2019年以來，房地產企業積極調整經營戰略以應對市場變化，收縮多元業務、聚焦主業發展，資產規模增速也相應出現不同調整。第一陣營[1]企業由于體量較大，企業業績增長更加穩健，企業主動降速，追求高質量增長，總資產均值同比增長15.1%；第二[2]、三[3]、四[4]陣營企業仍在“規模話語權”中加速奔跑，這部分企業銷售增速較快，資產規模增速也較快。而第五[5]、六[6]陣營企業資產規模較小，且行業生存空間不斷被擠壓，如何“活下去”和保持企業地位是這梯隊企業必須考慮的問題。

圖：2019年上市房企各陣營總資產規模及增速情況

存貨規模提升，占總資產比重近五成

存貨同比增長19.2%，占總資產規模達到49.7%。

2019年，房地產企業在資金壓力下，企業普遍放緩拿地節奏，房企存貨規模增速放緩。2019年，房企存貨總規模為137869.1億元，同比增長19.2%，增速較去年下降6.3個百分點。存貨是房企未來可變現的重要資產，存貨規模的大小都會影響企業未來的發展。2019年，房企存貨占總資產的比例達到49.7%，較2018年上升了0.7個百分點。

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[1]第一梯隊企業是指營業收入在3000億元以上的企業；

[2]第二梯隊企業是指營業收入在1000--3000億元之間的企業；

[3]第三梯隊企業是指營業收入在500--1000億元之間的企業；

[4]第四梯隊企業是指營業收入在300--500億元之間的企業；

[5]第五梯隊企業是指營業收入在100--300億元之間的企業；

[6]第六梯隊企業是指營業收入在100億元以下的企業。

02

財務安全

降桿桿初顯成效，部分房企短期償債壓力增加

降杠桿初顯成效，房企杠桿率水平有所下降。從資產負債率水平來看，2019年，上市房企資產負債率均值為68.02%，較2018年下降1.35個百分點；由于期房預售制度的存在，剔除預收賬款后的資產負債率更能真實地反映企業杠桿利用情況。2019年，上市房企剔除預收賬款后的資產負債率均值為65.63%，較2018年上升了0.15個百分點，主要是由于小型房企杠桿率水平上升導致。

圖：2018、2019年上市房企杠桿率變化情況

各陣營企業杠桿率均有所下降。

從資產負債率表現來看，企業“降負債、降桿桿”取得一定成效，第三陣營降幅最顯著，企業資產負債率均值為73.83%，下降6.05個百分點。從剔除預收賬款后的資產負債率表現來看，除第六陣營企業外，剔除預收賬款后的資產負債率均值均有所下降。其中第三陣營杠桿率均值為74.62%，較去年下降0.70個百分點，降桿桿成果最為顯著。

圖：2019年上市房企各陣營資產負債率（左）與剔除預收賬款后的資產負債率（右）情況

多舉措保障現金流，現金短債比較去年上升

現金短債比均值為2.30，較2018年有所上升。

2019年，伴隨著償債高峰期來臨，房地產企業不斷加強資金管理，通過強化合同銷售及回款、拓展多元化融資渠等方式，保證現金流的穩定性。2019年，房地產企業現金短債比為2.30，較2018年提高了0.36個百分點，整體可實現對短期債務的充分覆蓋。

圖：2014年-2019年上市房企現金短債比變化情況

部分規模房企短期償債壓力較大。

分企業來看，部分龍頭企業融資渠道廣、財務管控能力強，資金相對充裕，如龍湖集團、中海地產、華潤置地、碧桂園、保利發展和萬科等企業的現金短債比高于均值，企業短期償債能力較強，其中龍湖地產和中海地產，現金短債比分別達到4.36和4.11。部分龍頭房企由于持續擴張疊加今年債務集中到期，短期償債壓力，在規模房企中，有6家企業現金短債比小于1，此類房企需及時采取應對措施，防范現金流風險。

圖：2019年營業收入排名前20企業的現金短債比情況

03

資本市場表現

2019年，資本市場整體表現為波動上揚趨勢，房地產板塊表現優秀，房地產企業通過加強企業內部管理，提高經營效率，帶動市值增長。對于投資者而言，上市房企在資本市場中的表現，也將影響其未來的發展。

市值規模增長，但需增強板塊防御性價值

2019年，受到大盤整體波動上揚態勢以及房企內部管理結構優化，房地產企業市值規模進一步擴大。2019年，上市房企總市值規模為51040.1億元，增速均值為18.2%。2020年在新冠疫情的影響下，房地產行業也開始進入自我調整期，部分中小企業宣布破產，行業集中度進一步提升。截至2020年5月19日，上市房企的總市值縮水近7000億元，房地產板塊防御性仍需加強。

企業通過提高經營效率、收并購納儲以及引入戰略投資者等方式，推動市值增長，增強企業競爭力。從企業表現來看，其一，企業通過提高經營效率、改善企業盈利能力，企業總市值不斷提升。如中海地產、華潤置地、龍湖集團、融創中國等企業，2019年業績得到穩步增長，負債結構也相應調整，股票價值受到資本市場高度認可。其二，企業通過收并購大幅度納儲，推動業績高速增長，增強資本市場對企業的信心。如世茂房地產，2019年在增速承壓放緩的前提下，世茂房地產收購動作頻繁，銷售業績同比大幅增長48%，總市值也同比增長44.5%。2020年以來，世茂房地產在資產市場表現依然強勁，市值同比增長11.9%。其三，引入戰略投資者，通過戰略合作贏得投資者信心。越秀地產引入廣州地鐵為戰略股東，施行“軌交+房地產”的業務發展模式，成為其業績和土儲的有利輸出支撐，市值上漲59.5%。

估值被低估，有較大提升空間

房地產行業作為我國經濟支柱型產業，一直以來在資本市場的市盈率卻低于其他行業，被低估現象普遍存在。從市盈率來看，2019年，上市房企市盈率均值為13.3倍，規模房企市盈率分布在8-12之間，其中滬深上市房企的市盈率普遍高于內房股上市房企的市盈率，滬深上市房地產市盈率均值為22.6，在港上市房企平均市盈率僅為5.0倍。從市凈率來看，2019年，上市房企市凈率均值為1.24倍，其中有63家企業市凈率高于此數值。在規模房企中，首創置業、大悅城地產、遠洋集團等企業市凈率分別為0.27倍、0.38倍和0.43倍。

04

經營質效

2019年，房地產行業銷售規模再創新高，營業收入和凈利潤均實現同比增長，但增速放緩現象明顯，疊加成本管控不及預期，凈利潤增速遠小于營業收入增速，“增收不增利”現象出現。2020年疫情危機下，行業銷售短期受到較大影響，未來房地產銷售增長壓力較大。

增收不增利顯現，企業盈利能力繼續分化

營收增速遠高于凈利潤，企業增收不增利現象明顯。2019年 ，上市房企營業收入均值為299.3億元，增速均值為20.86%，較2018年增速略上升3.62個百分點。2019年，由于高地價項目入市和融資成本的上升，營業成本增加，行業利潤空間持續受到擠壓，房企凈利潤增速放緩趨勢更為明顯。上市房企凈利潤均值為30.96億元，凈利潤均值同比增長8.7%，較去年下降3.6個百分點，企業盈利能力受到加大挑戰。

圖：2015年--2019年上市房企營業收入(左)與凈利潤（右）均值及增速情況

企業盈利能力繼續分化。

頭部房企 “降速”，中型房企仍在加速奔跑，小型房企增長乏力。2019年，營業收入超3000億元的企業凈利潤均值為276.1億元，均值同比下降5.7%；營業收入在1000--3000億元之間的企業凈利潤均值為240.2億元，同比增長18.9%，營收增速為23.1%，高于凈利潤增速；營業收入在500--1000億元之間的企業凈利潤均值為74.3，同比增長14.4%。部分中型房企和小型房企利潤空間被擠壓，利潤率下降明顯。2019年，營業收入在100億元以下的企業凈利潤均值出現明顯下降，同比下降16.8%。

圖：2018年、2019年上市房企各規模企業凈利潤均值及均值增速情況

房企盈利能力出現下降

2019年，由于企業營業成本上漲，疊加各地限價政策頻出銷售溢價率下降等原因，企業盈利能力下降。2019年，上市房企資產報酬率均值為4.43%，較2018年下降0.83個百分點。89家企業ROA均出現不同幅度下降，其中降幅較大的企業多為中小型房企；凈資產收益率（ROE）均值為8.74%，較2018年下降2.46個百分點，超八成企業資產報酬率均出現不同幅度下降。

圖：2015年--2019年上市房企總資產報酬率和凈資產收益率均值情況

預收賬款/營收收入比值下降，未來銷售增長壓力仍較大

2019年，上市房企預收賬款與營業收入的比值為1.01，較2018年的1.25下降了0.24個百分點，房地產企業銷售增長承壓。2020年，在新冠疫情的影響下，一季度多數企業銷售業績同比大幅下降，但二季度以來，房地產市場回暖明顯，4月份多家企業單月銷售業績實現同比增長，預計二季度將回歸正常水平。

圖：2019年營業收入前20企業預收賬款規模及預收賬款/營業收入的情況

分企業來看，新城控股、龍湖集團、中海地產、美地置業、招商蛇口、陽光城、綠城中國這7家企業預收賬款/營業收入比值出現上升，主要是由于企業的品牌效應和布局優勢，預收賬款規模的增速大于營業收入的增速；其余13家企業預收賬款/營業收入比值均下降，其中中梁控股和中南置地下降幅度較大，2019年，中梁控股預收賬款/營業收入比值為2.05，較2018年的3.16下降了1.11個百分點，降幅最大，但預收賬款/營業收入比值仍保持較高水平。

2019年，房地產市場調控力度不減，總體實現了“穩地價、穩房價、穩預期”的目標，樓市總體平穩運行。在調控趨于常態化背景下，房地產企業開始追求高質量增長，各陣營企業間分化持續。部分房企憑借規模、品牌、布局優勢，在保證規模增長的同時積極調整債務結構，構建更強的免疫系統；部分企業仍在追求規模增長，打造“大而不倒”的規模效應，但在規模增長過程中，仍需關注財務安全狀況；部分企業在日益激烈的競爭中，逐漸退出歷史舞臺，倒閉被收購也時有發生。