深陷“暴雷”風波的青客公寓高管再次發生變動。日前，青客公寓發布公告稱，已任命Chengcai Qu（曲成才，音譯）接替Zhaochun Zheng（鄭趙春）成為公司首席運營官。不過，鄭趙春將繼續擔任該公司董事。
據了解，這已經是今年以來離職的第2位核心高管。截至目前，除了其董事長兼CEO金光杰等，青客公寓的高管還包括其首席技術官謝綱等。而原COO、CFO等均已換人。
資料顯示，2019年11月5日，青客公寓在納斯達克掛牌上市，股票代碼為“QK”。發行價為17美元，號稱為“長租公寓第一股”。今年1月17日，另外一家互聯網長租公寓運營商——蛋殼公寓則在紐交所上市，募集資金約1.49億美元。
相比之下，青客公寓在納斯達克上市募資總額則大約為4590萬美元。值得一提的是，在距離上市前4天時，青客公寓還將此次IPO的發行規模從此前的520萬股ADS下調近一半至270萬股ADS，募資規模腰斬。
盈利水平堪憂
青客公寓CEO金光杰2019年11月在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，做長租公寓真的不容易，“長租公寓企業退出是很正常的一個市場現象，其實它帶來的后果就是一般的正常的商業結果”。
21世紀經濟報道在報道中指出，對于一直被業內詬病的租金貸，金光杰并不認為這是壓倒分散式長租公寓的最后一根稻草，“應該給它正本清源”。他舉例稱，青客公寓從2011年就開始運用租金貸，至今已跟十幾家銀行合作過，發放貸款的規模超過50億，期間沒有產生一筆不良貸款。
在金光杰看來，問題出在高利貸上，租金貸的成本一般為6%、7%，而高利貸利息則達到了16%、17%。“那些出事的企業拿的不是租金貸，是高利貸。”金光杰指出，長租公寓運營商出現資金問題的另一個主要原因是市場行情不好，空房率過高。
而據貝多財經了解，青客公寓起步于2010年，運營主體為上海青客公共租賃住房租賃經營管理股份有限公司。2012年，其獲得紐信創投的天使投資。隨后的幾年期間，青客公寓還獲得了摩根士丹利管理的私募基金等投資，總股權融資累計超過1億美元。
招股書顯示，2012年，公寓數量在900多間，到2018年底，青客公寓房源數量已經飆升至9.12萬間，復合年增長率達114%，共覆蓋6座城市。根據介紹，其平均稅前月租金只有1149元，平均入住時間8.5個月。
正因此，青客公寓的盈利水平堪憂，截至目前尚未實現盈利。根據其此前提交的招股書，2017年、2018年的營收為5.23億元和8.9億元，同比增長70.3%；凈虧損分別為2.45億元和4.99億元。2011年以來，青客公寓總虧損約10億元。
金光杰表示，青客公寓的虧損主要是四個方面造成，包括利息、研發、廣告宣傳與會計準則。據其透露，青客公寓每年根據實際情況調整租金，2019年的租金水平比2018年下調了大約5-6%。
今年2月19日，青客公寓發布的2019年財報顯示，其2019年營業收入為12.34億元，同比增長38.65%；2019年運營虧損4.48億元，2018年同期虧損4.26億元；凈虧損為4.98億元，2018年同期凈虧損為5億元。
深陷租金貸風波
金光杰坦言，青客公寓最基本的盈利模式就是“價差”，“用收租減掉我們付給業主的租金一定要有價差，如果太小了會虧本，死掉是早晚的事情。”金光杰認為，價差是運營房子的基礎，沒有價差的房子千萬不要拿。
此外，長租公寓必須要用自有資金做，或者用長期投資的錢，且對財務算法要求很高。金光杰還表示，相比穩健賺錢型企業，長租公寓企業雖然看上去不賺錢，但它是增長型企業，具有投資價值。
而令金光杰沒想到的是，青客公寓的危機始終未能解除。今年4月，有傳聞稱，青客公寓的上海總部人去樓空、公司倒閉，且配有視頻報道。隨后，青客公寓于今年4月16日發布了一則官方聲明予以澄清。
今年5月底，市場傳出一則關于青客公寓因經營困難引發的“暴雷”消息在社交媒體上廣泛傳播，售后正在上海總部安排押金和貸款退還。而后，青客公寓回應稱，公司目前遇到了資金困難，但目前公司仍在正常運營中。
事實上，租金貸一直是青客公寓無法避開的話題。數據顯示，截至2019年末，青客公寓租戶中使用“租金貸”支付的租金比例高達62.6%。2019年度，青客公寓需償還租金分期貸款為14.43億元。
根據介紹，青客公寓通過折扣等方式鼓勵租客辦理"租金貸"來支付租金預付款，以便從合作的金融機構處獲得整個合同期內租金的一次性付款，這些租金預付款是青客公寓進行公寓采購、裝修和日常維護運營的主要資金來源。
租戶可以向金融機構借款以預付較長時間的租金，而青客公寓則會為預付半年或一年租金的客戶提供5%或10%的折扣，并將該部分預付租金用于進一步的擴張和房屋裝修。
根據青客公寓此前招股書，截至2019年6月30日，青客公寓已與11家金融機構達成了合作，而其租戶的65%均使用了租金貸服務。而截至2019年末，與青客公寓的金融機構仍為共與11家，并未有所增加。
值得一提的是，除了銀行、信托，也包括多家P2P網貸平臺。其中，包括與上海翔梓金融信息服務有限公司（魔方金服）達成融資服務協議。信息顯示，魔方金服旗下的魔房寶在2019年7月被上海警方查處，涉嫌非法吸收公眾存款罪。
據了解，魔方金服主要為房產運營商提供成套的增值服務，主要包括可定制化的云寓SaaS公寓內部管理系統。其中，包括出房信息、裝修信息和進賬信息等三個財物環節，以及租房環節等。
信息顯示，租金貸已被監管多次點名。自2019年12月13日起生效的《關于整頓和規范房租租賃市場的意見》要求，到2022年底，長租公寓應確保通過"租金貸"這類分期付款方式獲得的租金收入在總租金收入中的占比不超過30%。
而租金貸占比達到60%的青客公寓早已千瘡百孔。據了解，2019年10月就陸續有租戶反映，退租后，青客公寓一直沒有退還押金。一位業主也稱，自2019年11月起就未收到青客公寓本應支付的租金，多位租戶稱自己的房管員因拖欠工資而離職。
高管變動頻繁
除了租金問題，現金流也是另外一個問題。據CV Source數據，2019年前7個月里，僅有11家長租公寓品牌獲得融資，同比下降70%，長租公寓們只能轉向二級市場（上市）。換句話說，想要獲得融資，比以往更難。
但上市也不能解決問題。在初次遞交招股書時，青客公寓計劃募集資金1億美元，而在上市時募集資金則下降至4950萬美元，募資額度減少50%。現金方面，截至2019年6月30日，青客公寓的現金及現金等價物和限制性現金合計4.5億元。
與此同時，截至2019年6月30日，青客公寓總資產20.3億，負債卻高達27億，股東赤字總額為19.71億元，負債率為133%。而在2019財年，青客公寓的總資產為17.99億元，總負債為26.11億元，資產負債率高達145.08%。
這也意味著，青客公寓長期面臨著資不抵債的風險。面對疫情帶來的考驗，長租公寓的出租率下降、整體運營壓力增大，已經成為不爭的事實。據克而瑞統計，今年一季度長租公寓整體拓展基本停滯，前二十房企長租公寓管理規模環比增速僅為1%。
此外，青客公寓的高管也多有流失。赴美上市不足半年，上市時擔任青客公寓CFO的Jackie Qiang You（尤強）辭去青客首席戰略官兼高級副總裁一職，辭職原因顯示為個人原因。
此前，尤強曾擔任青客公寓的CFO（首席財務官）一職，并于2020年1月改任首席戰略官兼高級副總裁，其CFO職務由Zhichen（Frank）Sun（孫志臣）接任，但尤強在職務調整后4個月就選擇了離職。
今年6月12日，青客公寓的首席運營官鄭趙春也隨即離職，不再擔任高管，但仍擔任公司董事一職。信息顯示，上海青客時尚生活服務股份有限公司的工商備案中，鄭趙春等4人為董事。
根據青客公寓今年2月18日公布的2019年年報文件，金光杰合計持有370,718,629股，占比25.8%；高管和董事合計將持有34.5%的股份，并擁有80.5%的投票權；凱欣資本持股28.6%，為第一大股東。
截至6月12日美股收盤，青客公寓的股價為11.5美元/股，總市值已降至5.5億美元，相較于其2019年11月上市首日的8.31億美元的市值縮水33.8%。青客公寓能否翻身？尚未可知。