關于利潤、分紅、回A…… 這是恒大夏海鈞的回應

8月28日周二，房地產行業“利潤王”中國恒大公布中期業績，并在香港召開了2018年中期業績發布會。發布會上，恒大副主席、總裁夏海鈞對利潤、分紅、回A股進展等問題做了回應。

被問及回A股進展，恒大表示，等待合適時機進行重組上市。恒大稱，A股房地產IPO基本停掉了，但是恒大回歸A股和房地產企業IPO是完全不同的；目前主要是A股市場也不太好說，比較波動，在等待合適時機進行重組上市。恒大是一個優質的房地產企業，每年有50%的利潤分紅，如果回到A股市場上去，對A股市場的推動都是有好處的。

對于中國房地產市場未來的走勢，夏海鈞表示，一線、二線是未來房地產發展最好的區域，也會覆蓋經濟發達的三線城市，但不準備去四線。隨著宏觀調控的逐步落實，市場會逐步回歸。

關于派息問題，夏海均稱，公司未來派息政策將持續穩定不變。

夏海鈞在業績會上表示，恒大已進行三輪引進戰略投資者，已經占到了30%多的股份， 以后將不再引進戰投。

以下是業績會上Q&A部分詳細實錄

Q：上半年利潤530億元，和龍頭房企相比規模差不多，但利潤卻相差比較大。是怎么做到的？

夏海鈞：

源于2017年公司提出兩個轉變，發展模式的轉變：規模型向規模+效益轉變，經營模式從三高一低向三低一高轉變。過去恒大主要以規模取勝，利潤適度增長，是比較低的，從2017年開始，增長速度放下來了。

最重要的是公司超前的戰略儲備，恒大前些年一直把儲備優質土地作為發展基礎。我們的土地集中在中國一二線城市，68%，三線占了32%，評價單價1623元，可以查一下前十大房地產公司，最便宜的也要三千多。恒大土地儲備單價非常便宜，不是一年兩年積累下來的，這個土地是非常優質的。規模也是非常大的，項目只有822個，平均每個項目建筑面積是37萬平米，都是大項目，樓面價是鎖定的，銷售價格是增長的，利潤就起來了。

第二，三高一低向三低一高轉換，就是把負債率降下來了，從2016年的432%降到了 127.3%，我們報表里有個永續債，2016年有1100多億，這個是吃我們稅后利潤的。前兩年去掉了200多億的成本，因此今年利潤好一點。

第三，上市的時候我們說是標準化地產領導者，我們所有原材料都是國際國內知名品牌，集約化采購大規模降低了成本，創造了有效的利潤空間。

這幾方面綜合起來，形成了強大的競爭力。但是利潤不是一般地產商想學就能學的，需要經過長期運營、管理模式的積累，還需要超前的土地儲備。

Q：分配股息有一個提前動作，公司未來派息政策是什么？

夏海鈞：

恒大派息一直很穩定，A股重組證監會有個條例，上市之前這一塊的利潤要歸上市公司股東，因為這個條件限制我們一直沒辦法分紅。今年我們評估時間到期了，評估基準日從2017年挪到了2018年，2016-2017年的利潤可以分配了。2018年年的利潤以后再分配。未來公司派息政策持續穩定不變。

Q：年初恒大的銷售目標是5500億，現在超過了3000億，目標是否會調整？貨量準備如何？

夏海鈞：

許主席前幾年講過一句話，市場越是不好越能展示出恒大的功底。銷售目標的問題，我們今年的目標不打算調整，上半年3042億，下半我們目前已有3300億貨值，還沒開盤的有3500萬平米，貨值3700億，下半年可售資源7000億左右，賣掉50%就可以實現目標。應該說實現目標不是問題。像許主席說的，我們還是會堅持規模適度增長，注重效益。

Q：恒大回A的進展？

夏海鈞：

我們和證監會一直保持密切溝通。A股房地產IPO基本停掉了，但是恒大回歸A股和房地產企業IPO是完全不同的，我們是把深圳老牌的深深房這個企業（經營還不太好的企業）進行了國有企業的混改，符合國有企業改革的大方向。這是第一個不同，第二，不像IPO企業要發行新的股份，要進行市場融資，我們完成資產受讓后借殼上市，不需要進行資本市場募資。恒大是一個優質的房地產企業，每年有50%的利潤分紅，如果回到A股市場上去，對A股市場的推動都是有好處的。目前主要是A股市場也不太好說，比較波動，在等待合適時機進行重組上市。 Q：恒大土地儲備未來的目標？

夏海鈞：

土地儲備，中國的房地產企業都明白，市場最好的一定在一線城市，為什么這些城市大的發展商土儲少了？是因為這些城市土地供應不足，造成資源稀缺，第二是由于政府限購限貸，因為需求量太大了，做了行政手段的限制。二線、省會城市也是比較好的，我們認為一線、二線是未來房地產發展最好的區域。經濟發達的三線城市，圍繞高鐵、高速公路。這些地方也不錯，圍繞城鎮化率的提升，現在大概58%，和發達國家還有20%左右的差距。覆蓋一線、二線城市和經濟發達的三線、地級市，四線我們不準備去。隨著宏觀調控的逐步落實，市場會逐步回歸。

公司土地儲備未來會維持在3億平方米左右區間，每年降5%左右，使我們負債率達到一定降低。

Q：營收高于萬科、碧桂園，是怎么做到的？

潘大榮：

我們一直實施精品戰略，有五六千條的標準，提升了產品附加值。銷售的大幅增長也有利確保了收入的增長，集團堅持緊密型、集團化的管理，在項目拿地、招投標等等方面，由集團總體把握、地區實行，實現了有效的質量管控。

Q：負債率雖然下降了，在行業里還是比較高的，短期和中長期目標是什么？

夏海鈞：

我們從三高一低到三低一高，最主要就是降負債，2016年確立了這個目標，2018年降到140%，2019年中期降到100%，2020年降到70%，未來維持到70%左右，是行業合理水平。今年年中，實際上已經超額完成了目標，已經降到了127.3%。 怎么實現？一是我們引入了戰略投資者，二是償還了高息永續債，三是降低了一定的土儲，通過這幾方面達到總負債的降低。

Q：公司平均借貸年利率接近8%，未來是不是能再降一點？

夏海鈞：

資金成本這兩年一直在下降，這一兩年國內金融形勢不是很好，我們預期會逐步的降，不會降的很快。

Q：關于引入戰略投資者的計劃？

夏海鈞：

引進三輪戰投后，已經占到了30%多的股份，未來，我們不會再進行新的引戰。

Q：怎么看中國房地產市場未來的走勢？

夏海鈞：

這一兩年為了使得房地產價格有一定下降，國家出臺了一定的措施，限購限貸，這是過渡性的手段。對房地產目前的平穩發展，我們認為這是有利的，能夠把房價控一控。未來房地產競爭，還是以市場為主要手段。房地產市場現在在調控，會出現什么狀況？房地產未來一定是大魚吃小魚，去年年底前10的地產商在全國銷售占有率24%，今年上半年已經到了30%，前三大占了15%。我們認為未來3-5年，集中度會到40%左右。說明大部分小的企業會退出市場，中國房地產發展到基本成熟的階段，在總的12-13萬億這個規模里面，變化的就是集中度，前10大地產商在不斷蠶食小地產商的份額。恒大、萬科、碧桂園發展很好的原因是并購了很多中小企業，集中度的提升給大企業提供了增長空間。

Q：華人置業的劉鑾雄是不是會考慮賣掉恒大股票？

夏海鈞：

要從恒大業績來看。現在恒大市值3700多億港元，增長空間遠遠沒有釋放出來，房地產行業平均PE大概是8倍左右，恒大上半年PE只有5倍，和行業差距很大，按照8倍PE，恒大市值要去到5600多億。恒大的增長還遠遠沒有體現出來，我不相信持有恒大的人會賣掉恒大股票。

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