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雅居樂（03383.HK）的難處可能不止于“海南”困境。

近日，飛魚財經在翻閱雅居樂2019財報時注意到，當期雅居樂在歸屬股東凈利潤上收獲75.12億元，但這一凈利潤，在折算后大部分卻是通過“賣股權+重估收益+公允價值變動損益”得來的。

通俗點講，如果沒有“賣股權+重估收益+公允價值變動損益”三措施的幫助，雅居樂2019的凈利潤會慘不忍睹。

（一）

雅居樂2019年報顯示，當期實現營收602.39億元，較上年同比增加7.3%；歸屬股東凈利潤75.12億元，同比增長5.4%；毛利潤為183.58億元，同比下降25.6%；毛利率為30.5%，同比下降13.4%。

僅就這一組數據而言，雅居樂在2019的表現并不理想。

與自身比，2017-2019年雅居樂營收增速分別為10.6%、8.8%、7.3%，可以說雅居樂2019年的營收增速降至了歷史最低點。

與同行相比，截至目前已披露2019年報的上市房企中，凈利潤增速一項中，碧桂園為14.2%，萬科為15.1%、富力為15.5%、保利地產40.6%，而雅居樂只有5.4%。

事實上，這還不是雅居樂業績表現的全貌。

飛魚財經在翻閱雅居樂2019財報時注意到，雅居樂75.12億的凈利潤，在折算后大部分卻是通過“賣股權+重估收益+公允價值變動損益”得來的。（由于港股披露信息有限，粗略估算這一比例至少超過50%）

也就是說，如果沒有“賣股權+重估收益+公允價值變動損益”這三措施，雅居樂的凈利潤可能會更難看。

（二）

雅居樂的難處還可從年報中的其他幾組數據中窺見端倪。

一個是借貸成本及借貸利率持續上升。（貸款利率從2018年的6.49%上升到2019年的7.10%，目前上市房企融資成本超過7%就是很高的了，優質房企融資成本則可以控制在4%-5%）

飛魚財經一直強調要將“上市房企的借貸成本和利率”作為研究其的重要指標。

為什么呢？因為給上市房企房貸的金融機構，其敏感度是最高的。他們判斷上市房企好，肯定就給的成本低；如果他們判斷上市房企差，肯定不貸或者貸的成本高。金融機構對手上市房企的態度，幾乎決定了上市房企的走向。（事實上，今年財報期，截至目前我們已經閱讀了二十多份的上市房企財報，真的看到被金融機構接近拋棄的上市房企，也真的看到被金融機構優待的上市房企，后面我們一一寫來。）

二是銷售及營銷費用下降了12.6%。

銷售不行，自然銷售和營銷費用下降。這一數據直接體現了雅居樂在2019年于房地產銷售市場上的尷尬。

雅居樂的主業——房子銷售——遇阻，主要還是因為海南項目的影響。

自2009年開始，雅居樂在戰略上，一直將海南定位為重點區域，判斷在海南可以收獲豐厚的利潤。在這一判斷下，其在2016年海南房價暴漲中，確實拿到了一波紅利。彼時，海南項目毛利率可達近60%。然而，隨著2018年海南房地產進入調控階段，海南樓市一夜入冬，雅居樂隨之受到影響。

也正是在主業不濟的情況下，2019年雅居樂凈利潤的主要貢獻來自于“賣股權+重估收益+公允價值變動損益”。
和碧桂園一樣，雅居樂也提出多元。

雅居樂董事會主席陳卓林曾表示，“希望4年后，2022年到2023年，地產跟多元化業務將各占收入一半。”

目前看，雅居樂的多元業務包括物業管理服務、酒店營運及環保收入。

頭部上市房企都在試圖多元，誰能真的走出多元之路，誰又會在多元之路上被負債和市場拖累？

（完）