引 言

三巽控股集團作為一家根植安徽的房企，2017-2019年實現了業績的快速增長，盈利水平的大幅提升。近三年三巽通過短債換長債等方式，積極優化債務結構；在土地市場，三巽積極獲取土地，深耕與擴張并行；2019年至2020年還引入了數名經驗豐富的高級管理人員，以負責業務的運營及日常管理。綜合來看，不斷優化的債務結構、充裕的土地儲備以及專業的高管團隊將支撐企業的未來發展。

一、業績增速快，運營效率高

2017-2019年三巽控股集團營業收入大幅增長。2017年企業營業收入2.63億元，2018年營業收入同比增長175.7%達到7.24億元。隨著業務規模的擴大以及更多的項目進入竣工結算階段，2019年三巽營業收入再創新高，營業收入合計31.09億元，較2018年增長了329.43%。

除了營業收入高速增長外，企業合約負債也穩定提升，截至2019年底，三巽合約負債已由2018年的51.06億元增加至74.83億元。合約負債穩健增長，為企業未來營業收入穩健提升奠定了基礎。

三巽業績加速的背后實則是企業運營能力逐漸提升。與2018年相比，2019年三巽存貨周轉率翻倍提升，2019年企業存貨周轉率已提升至0.29。同時，企業總資產周轉率也提升至0.29，已超過2018年EH50總資產周轉率均值0.21。

二、盈利能力不斷提升，投資回報增厚

從過去三年的財務數據來看，三巽的盈利能力逐步提升。盈利規模方面，2019年企業毛利潤和凈利潤分別為9.79億元和3.95億元，與2018年相比分別增長了373.13%和778.65%。盈利比率指標上，2019年三巽毛利潤率為31.5%，已達到房地產行業內中上水平；凈利潤率為12.72%，在2018年的基礎上提升了6.5個百分點。綜合來看，近年來企業的業績展現了較為突出的增長潛力。

此外，企業的投資回報也顯著增厚。2018年企業權益回報率為8.9%，2019年隨著企業凈利潤的大幅提升，企業權益回報率也實現了跨越式增長。2019年三巽的權益回報率已達到59.8%。因此，凈利潤的提升也為股東帶來豐厚的投資回報。

三、負債結構改善，償債能力增強

在債務方面，我們發現三巽有三點改善：第一，優化了企業債務結構；第二，償債能力顯著提升；第三，融資成本逐年下降。

債務結構方面，過去三巽的長期有息債務占比較低，短期有息負債占比較高。但是從2019年三巽的債務結構來看，企業的長期有息負債略高于短期有息負債，債務結構有一定改善。我們認為企業債務結構的優化，即增加長期有息負債占比，降低短期有息負債占比，一方面將增加企業資金使用的靈活性，有助于提升資金的使用效率，另一方面也將有效降低企業的短期償債壓力。另外，企業2017-2019年凈負債率一直處于行業低位。2019年凈負債率為22.90%，遠低于2018年EH50房企凈負債率均值，未來加杠桿空間充足。

償債能力方面，首先隨著企業銷售業績的提升，企業貨幣資金有了較大幅度的提升。截至2019年末，三巽貨幣資金總額達到15.95億元，同比增長91.9%。再結合上文提到的，三巽通過“降短債、增長債”改善債務結構，因此2019年三巽的短期有息負債增幅較低。截至2019年12月31日，短期有息負債僅提高22.7%。貨幣資金的高速增長以及負債結構的改善，使得三巽的現金短債比由2018年1.17提高至2019年的1.83。綜合來看，三巽無短期償債壓力，企業整體償債能力相對較強。

融資方面，在地產融資趨緊的大環境中，三巽多渠道融資，將有效保障企業的外部資金供應，并且隨著企業財務管控能力增強，也使得綜合融資成本顯著下降。具體而言，2019年企業綜合融資成本較2017年下降了2.6個百分點。

四、深耕與擴張并行，多元化拓儲助力未來發展

1、鞏固安徽，積極布局長三角和粵港澳大灣區

三巽自2004年成立以來，就致力于深耕安徽房地產市場。在安徽深耕多年后，其在安徽省多個城市的住宅業務已經進入收獲期。具體來看，滁州（不包括明光及鳳陽）2017-2019年已確認收入分別為1.39億元、1.89億元和5.41億元。明光2017-2019年已確認銷售收入分別為12.4億元、25.3億元和29.6億元。同樣，三巽在安徽布局的其他城市已確認的銷售收入也均呈增長的趨勢。未來企業計劃繼續滲透當地市場，在市場允許的前提下，覆蓋安徽大多數地級市。

除了繼續鞏固安徽省的市場地位，三巽也積極向外擴張，例如近年來已成功打入山東省和江蘇省的房地產市場。未來企業還計劃布局長三角地區和粵港澳大灣區。企業在向外擴張的過程中，將形成了更加均衡的二三四線城市布局，一方面將有助于企業抓住市場機會，另一方面又能有效分散政策調控等風險。此外，繼續鞏固安徽省的市場地位并拓展至安徽省周邊城市的策略，將有助于企業抓住該等地區的市場契機，進一步擴大業務規模及提升營利能力。

2、企業投資力度持續加強，土地獲取方式多元化

土地儲備連續三年呈遞增趨勢，充裕的土地儲備將有助于企業后續的規模擴張。截止2019年末，三巽土地占地面積已達到204.98萬平方米，同比增長81%，2019年末企業共擁有36個項目。

拿地方式上，三巽主要通過招拍掛方式獲取土地，但是其在合作以及收并購等方面也具有一定優勢。多元化的拿地方式，將助力企業低成本獲取土地儲備，并快速做大規模，提升企業整體競爭力。

企業要發展，戰略必先行。縱覽國內大中房企，能夠保持銷售規模持續增長的不外乎擁有清晰明了的戰略導向。三巽業績的高速增長以及利潤率的高企也充分驗證公司清晰的戰略目標和管理團隊的遠見卓識。2019年至2020年，三巽還引入了數名經驗豐富的高級管理人員，其中包括擁有12年地產工作經驗，曾經履職于龍湖集團、中南建設以及正榮地產等房企的王本龍先生。同時，三巽較低的凈負債率、較高的現金短債倍數以及不斷降低的融資成本將幫助公司在可預見的時期內，充分利用財務杠桿，增加資金流入推動銷售規模的持續增長。