抱團股閃崩，地產股的投資機會來了嗎？

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今天招商銀行、興業銀行都發布了業績快報，看著都不錯，也沒時間細看了，等我周末的時候寫寫吧，今天先寫寫地產行業的投資機會。

白酒股又尿了

今天上證微跌，不過對很多人來說心情可能就比較復雜了，第一牛逼行業白酒行業今天又迎來重錘，大跌了4.4%，軍工板塊也跌了4.4%，汽車整車也跌了2.3%。之前一直被壓抑的爛臭股這兩天倒比較堅挺，銀行股今天微漲紅盤，中字頭漲了0.68%。另外科技股又重新開始活躍了，集成電路漲了2%，半導體漲了1.9%，云計算漲了1.8%，

白酒股到頭了還是假摔呢？

從估值上來說，我認為當前的估值真的有點高處不勝寒了，從長期來看白酒行業作為一個周期性行業，在行業景氣高峰又迎來估值高點，這樣的泡沫我怕以后很久都很難消化掉。中國的白酒行業最終將回歸到一個普通飲料行業上來，與國外的烈酒行業不會有太大的區別：你如果相信國際化，相信常識，那請看看歐美發達國家。

這個世界沒有奇跡。

1月11日時在《組合調倉了，談一下接下來的投資機會》里和大家提到過：

但說歸說，未來是不是一定會跌誰也說不清楚，但我們應該認識到以下幾點：

A股與國際接軌是一個不可逆轉的趨勢，未來齊漲齊跌的局面不大可能出現；

個股之間的差異會逐步拉大，優質公司會享受相對行業更高的估值；

行業估值將逐步與國際接軌；

行業估值之間的差異將逐步縮小。

在前天的文章《牛市進入高潮期，南極電商迎來第四個跌停》中，我給大家列了美國股市各行業的估值，基本都在10到20倍之間徘徊，超過20倍就進入高估區了。那么中國是不是不一樣呢？在實行注冊制的新三板中，各行業之間的估值差異也是不大的：

每次我們都在說：這次不一樣，其實最終你會發現，沒有不一樣。

再來回顧一下各行業當下的估值差異：

我不知道估值回歸在哪一天會到來，但我覺得這一天不會太遙遠，因為A股成熟的速度已經超出了預期。

我覺得作為一個大趨勢，應該注意以下幾點：

行業選擇上，注意行業整體高估的風險。當然我們不能武斷地認為只要市盈率高了這個行業就很危險，還是要結合行業發展的階段，綜合運用多個指標來分析。

在個股選擇上，應該集中在有核心競爭力的優質股上，優質股未來將持續享受溢價。

在方向選擇上，結合我個人的認知，我認為綠色能源和新材料是一個非常確定的方向。理由我之前在文章里提到過好多次了，這里重復一下：

人類文明的發展離不開能源，而傳統能源主要以碳排放的形勢為主，這使得大氣中的二氧化碳濃度以場所未有的速度迅速升高，最終將威脅人類的生存。因此碳減排是人類生存的需要，未來必須發展低碳經濟，這是不可逆轉的方向。

在綠色能源上，我之前分析過光伏，沒分析風電。后來隆基股份持續上漲，我自己感覺有點過熱了，于是就賣出了。之后高瓴資本入主隆基，讓隆基又高潮了一次。針對光伏發電的空間我之前有過測算，針對這個行業總體上我認為是有前景的，但當前估值有點高了。當然大家都知道我更看好的方向是生物質能源以及以生物質為原料的綠色化工，其標的就是三聚環保。這個分析過好多次，股價也一度漲到8塊多。11月之后股價持續調整至今，我看好多人都崩潰了。我在下文中再聊一下三聚吧。

地產股的春天來了嗎

不能不說，地產股今天牛氣了，今天地產指數漲了1.5%，今天前20大市值地產股大部分都是上漲的：

下面是地產指數的走勢：

整個地產指數在下跌途中，當前一天的上漲還很難說是趨勢反轉。

關于房地產行業，其實我從1月至今是寫了很多文章了，總體觀點一直沒什么變化。

首先，房地產行業是一個規模巨大的行業。房地產銷售額達到了17萬億人民幣的規模，在其中占據1%的市場份額，就是1700億。這是一個難以想象的龐大行業。

其次，過去很久以來，中國的房價都處于上行周期。房價上行周期疊加行業成長期，造就了房地產行業持久的繁榮。

第三，房地產行業的經營周期比較久。經營周期久，意味著公司需要承擔在此期間的更多內外部風險，這相對于周期很短的消費品來說風險就比較高。

第四，房地產行業是高杠桿行業。房地產的經營周期長，為了提高回報率，要么提升毛利潤率，要么提升周轉率，要么提升負債率，或者三者都提升。由于國內房地產行業實行的是預售制，經營性負債大大加快了房企的資金回流，同時也有助于提升回報率。而房地產企業為了加快發展，還會進一步舉債。這使得房地產企業的負債率普遍很高。

經營周期長，杠桿高，這就意味著風險相對較大，也因此我們在選擇房地產股時始終都需要關注其經營風險，而不僅僅是利潤。

過去很長一段時間，由于房地產行業處于成長期，房價也處于上升期，房地產企業急于發展，貪多冒進，很多企業都犯了很多致命的錯誤，但都被房價上行和行業規模擴大所掩蓋。

但當前的環境已經出現了深刻的變化，這些變化體現在：

第一，房地產行業已經進入存量市場，規模很難進一步擴大，未來甚至還會逐步萎縮。

第二，房價已處于絕對高位，指望房價進一步上漲很難。

第三，中國勞動力人口已到頂，新生人口大幅減少，城市化進入下半程，城市間分化越發明顯，房地產市場越發復雜多變。

第四，行業集中度大幅度提升，競爭更趨激烈。以往那種通過瘋狂買地貸款就能擴張的時代已經一去不復返了。

這些因素都使得房地產企業進入了高度分化狀態，好的越來越好，差的越來越差。作為一個指標，房地產企業的融資成本可以間接反映公司的經營風險，下面是克而瑞統計的1月以來的房地產企業的融資成本：

其實這個上面顯示的還是已經發出債券的房企，很多房企其實都發不出債券來了。能發出債券，左右還是有人認可風險的，而更多房企發不出債券，其存量的債券打了對折都不止。

已經發出來的債券，利率的差異在持續擴大。上面的表格中，優先票據是需要優先償還的債券，有企業的資產作為擔保，所以可以降低融資利率，即便如此，榮盛發展的境外優先票據的利率也超過9%了：我沒時間去看它的財報，通常對于這種房企，我就直接pass了。作為比較，碧桂園的境外優先票據的利率只有2.7%和3.3%。

內地公司債上，綠地控股的3年期債券利率高達7%和6.5%，而華僑城5年期則只有3.58%，金融街甚至只有3.54%。

更低的融資成本一方面表明公司的經營風險更小，另一方面則可以大大降低公司的財務成本。

如果你不知道該如何選擇房地產股，那么作為一個排除手段，建議直接將融資成本高于5%的房地產股排除，在剩下的里面找合適的。

問題來了，地產股到底還有投資價值嗎？

我自己的回答是有。我自己的實際持倉中主要是三個股票：華僑城A，保利地產和萬科A，其中主要的倉位在華僑城A上。

為什么是這三個呢？詳細地分析我之前寫過，今天限于篇幅不展開了，我后續逐一更新一下。說一下主要的理由。

萬科和保利的主要買入理由是：

1. 管理層優秀；
2. 國資背景，道德風險低；
3. 保守經營，融資成本低；
4. 多元化擴張較成功，具備成長空間；
5. 估值不高。

買入華僑城的理由與上面有所不同，華僑城是一家特色經營的房地產企業，其主要買入理由是：

1. 國資背景，道德風險低；
2. 文旅與地產結合成為獨特的競爭壁壘；
3. 融資成本低，經營風險小；
4. 模式復制較成功，具備較大的成長空間；
5. 估值不高；
6. 巨額的待重估資產。

那么，地產股的投資價值如何實現呢？

我認為通過兩點：利潤提升和估值提升，即戴維斯雙擊。

戴維斯雙擊會不會出現呢？我覺得會。

造成地產股如此低估的原因是什么？我覺得不外乎前面在環境出現深刻變化那一節里提到的那幾點。

但龍頭地產股和特色地產股的利潤還會繼續增長：龍頭地產股的優秀管理、資金實力、融資優勢都有助于其進一步擴大市場份額，進而實現成長；多元化開辟了另外的想象空間；高額的分紅也提升了回報。

估值提升的邏輯是什么呢？估值提升的邏輯需要對應于行業被低估的原因。過去很長一段時間里，地產股的行情并沒有分化，齊漲齊跌。這其實并不理智。當前A股加速成熟，融資成本10%的房企和融資成本只有3%的房企，其差異是很大的，估值怎么能一樣呢？市場的成熟必然會體現到估值上，也因此綜合實力突出、經營保守、多元化成功的房地產龍頭未來會享受行業估值溢價，估值會逐步提升。

華僑城今天又發了今年第二期債券，5年期的利率3.57%，7年期的3.89%。5年期的還降了1個基點。

另外華僑城還公告了去年的銷售業績。今天寫了這么多了，改天我把華僑城、保利和萬科的一并分析了，順便分析下利潤空間吧，今天這里不展開了。這個數據非常好：這是利好。

補一點三聚環保的內容

這兩天公司股價持續下跌，估計很多人要崩潰了。實際上就我所知，公司也的確沒什么利空，當前股價持續下行，和大盤走勢關系應該更大一些。

今天有小伙伴給我轉了下面兩個圖片，應該是海淀區國資中心準備的PPT，看樣子像是向金融機構推介的材料。

海淀國資中心其實是海淀國投的控股股東，而海淀國投是三聚環保的控股股東，說起來是一家子，實際上也的確是一家子。海淀國投的債券跌得連爹媽都不認識了，市場對其償債能力很不認可。大股東都被質疑成這樣，連帶著上市公司受到一點牽連，或許也在所難免。

從上面的PPT，可以看到三點：

首先是國資中心最近已經得到了大筆的銀行融資，流動性風險應該是大大降低了。

其次是區政府的支持力度很大。下面是2017到2019年三年的政府支持，三年累計撥付資金160多億了。

上面PPT中說到在每年不低于30億，海淀國投另外還有總計100億。算下來支持力度不會低于之前。

第三是國資中心在聚焦主營業務，而這個主營業務應該是落在三聚環保上面了。

上面提到的一個時間節點：一季度時海國油550和三聚環保的海右生物質燃油要全面滿產并達到預期收益。

但這個你看看即可，畢竟是給金融機構們看的，肯定說得比較動聽。海國油550項目一季度滿產的難度還是有的，三聚環保的海右項目一季度滿產的概率很大，但也需要不出現大的意外。

現在網上很多人看到三聚環保股價下跌了就各種黑，認為這也造假，那也不對。這也沒什么奇怪，吸引眼球么，黑一些不漲的股票證明自己多高明。今天早上有人轉了有人在黑南極電商，我很鄙視這種行為:如果你真有本事，事前發現了說，別搞到股價大跌了就嘰嘰歪歪，明明當了事后諸葛亮，卻偏偏裝的好像未卜先知了一樣，今天的股價也是啪啪打臉，南極電商放量大漲了。

請注意三聚環保的身份是國資控股，屬于國有企業，海淀國資中心的材料里也可以看出要聚焦主業，這個主業就是三聚環保在搞的綠色能源產業。如果你覺得海淀區政府要來忽悠你，你盡管信，沒人攔著你。

對于三聚環保，我們應該以一個正確的心態來對待：

首先，公司之前的經營的確有很大的問題，由此造成了一堆的應收賬款，至今都沒有很好地解決，這是既成事實。

其次，三聚環保的懸浮床加氫技術和衍生出來的生物質燃油加工技術是海淀國資認可的技術，并將其視作產業扶持方向。當前這個技術還有待最后的開車驗證，驗證成功了應該可以成為海淀國資未來的重點發展方向。

第三，當前三聚環保的市值僅僅反映了一個問題股的估值，而沒有反映新技術的價值。未來海右及海國油開車之后，技術得到最終驗證，這些盈利性頗高的核心技術、核心資產究竟該如何定價，到時候就看市場了。至少目前這塊資產的定價是零。

大家再靜待幾天，不會太久了。

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