導讀
2015年招商蛇口吸收合并招商地產，實現綜合開發運營業務板塊的整體上市。通過資源整合和能力嫁接，探索出了“前港-中區-后城”獨特的招商蛇口片區開發模式。3月22日公司發布自重組上市以來的第5份年度財報，雖然超額完成既定銷售目標，但受行業利潤下滑、結轉產品結構及非經常性收益減少等因素影響，造成公司增收不增利。公司穩健性突出，2020年公司資產負債率65.63%，“三道紅線”指標全為“綠檔”。
01
銷售：銷售額大增25%，3300億目標無壓力
從銷售規模來看，2020年，公司實現簽約銷售面積1243.53萬平方米，同比增加6.34%；實現簽約銷售金額2776.08億元，同比增加25.91%。其中，杭州、蘇南、上海、深圳、南京、廣州、寧波7個城市公司突破百億銷售，華東、深圳、西南、華南、江南5個區域銷售金額增速超過20%，銷售規模實現當地TOP10的城市數占比超過30%，城市深耕取得階段性成效。同時，公司也給出了2021年公司銷售目標，實現簽約銷售額3300億元，預期增速19%。從2016年至今，公司銷售規模同比增長幅度均在25%以上，但結合當前各城市陸續收緊調控政策，加強市場管理等市場背景，公司主動調低銷售規模增長速度，符合行業趨勢和市場預期。我們認為，從公司的可售貨值及推售情況看，公司完成該銷售目標無壓力。
數據來源：招商蛇口財報、同策研究院整理
02
營收：受三大因素影響，公司增收不利
2020年，招商蛇口實現營業收入1296.21億元，同比增長32.71%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤122.53億，同比減少23.58%；基本每股收益1.46元，同比減少26.63%。這是招商蛇口自2015年重組以來，首次出現利潤負增長。
對于盈利能力的下降，公司也明確指出主要是由三大原因導致，報告期內行業利潤走低及結轉產品的組成結構、體量以及地區對利潤水平產生影響；另外，公司存貨跌價準備增加，導致凈利潤減少7.5億元；而非經常性收益的大幅下降也是導致公司利潤水平走低的重要因素。
從公司營業收入分地區來看 ，公司在華東、華北及深圳區域的營業收入增長且占比較高，但毛利率同比卻出現了不同程度的下滑。公司在華北、華東、深圳區域營收占比分別為14.78%、23.19%、23.99%。而這些區域毛利率分別為11.1%、 16.19%、 37.42%，同比降幅為4.71%、5.61%、2.17%個百分點。根據同策研究院監測數據顯示，2019年93家A股上市房企銷售毛利率均值為36.99%，而從公司主要區域的銷售毛利率來看，除深圳區域有較高的毛利率外（37.42%），其他區域均低于行業平均水平。
數據來源：招商蛇口財報、同策研究院整理
凈資產收益率是衡量企業盈利能力的核心指標，2020年公司凈資產收益率也大幅下跌6.98個百分點至14.40%。
數據來源：招商蛇口財報、同策研究院整理
實際上，從目前已經公布2020年度經營數據的房企來看，部分房企也出現了增收不增利的情況，原因主要是受地方政府限價等調控政策的因素的影響，銷售溢價空間變小所致；此外，從行業層面來看，土地成本、人力成本不斷增加，也壓縮了企業利潤空間。
03
投資：繼續加大投資力度，非市場化拿地顯優勢
2020年，公司累計獲取土地98宗，新增土地面積687.98萬平方米，總計容建面1624.83萬平方米，權益面積1044.82萬平方米，包括招拍掛、收并購含住宅性質的土地支出及收并購含住宅項目的土地成本權益支出589.3億元。報告期內，公司新增土儲面積是自重組上市以來最多的一年，但權益占比逐漸走高，透露出公司在合作拿地策略上有所收緊。
數據來源：招商蛇口財報、同策研究院整理
土地儲備對于其他一些房地產公司而言非常重要，但對于招商蛇口重要性要次之，畢竟其在前海和深圳還儲備大量的土地。此外，港城聯動、產城聯動已經成為公司綜合發展模式下獲取優質資源的重要方式。繼深圳、廈門、湛江郵輪母港及海門國際郵輪城項目后，公司在報告期通過港城聯動又相繼獲取南通濱江及煙臺芝罘項目；而產城聯動更是喜結碩果，成都天府新區項目、太原小店項目、武漢神龍廠項目、西安港務區項目、博鰲樂城項目等一系列大型項目的落地都將成為公司中長期的貨值儲備。
04
負債：資產負債率小幅增長，“三道紅線”全綠
報告期末，公司負債合計達到4838億元，較去年同期增加935億元，也導致公司資產負債率提高3.86個百分點至65.63%，但在行業中屬于較低的水平。
數據來源：Wind、同策研究院整理
此外，按照“三道紅線”標準衡量，公司2020年末，剔除預收賬款后的資產負債率58.84%，凈負債率28.81%，現金短債比1.23，三個監測指標全為“綠檔”。而在半年報時，公司貨幣資金還難以覆蓋短期債務。彼時，招商蛇口現金短債比為0.97，踩了“三條紅線”其中一條。為了解除未來公司發展的后顧之憂，公司加大了回款力度，縮短回款周期，年末公司現金及現金等價物達到890億元，可有效覆蓋短期債務。同時，公司還從多渠道、多樣化融資，通過優化債務品種、加大供應鏈金融產品應用等舉措，全年綜合資金成本為4.70%；積極開展直接融資工作，先后滾動發行了超短期融資券、中期票據等產品，發行金額合計206.5億元，均為同期市場較優利率。由同策研究院發布的40家上市房企融資利率排行榜中，招商蛇口全年最低融資利率排名位居首位，僅為2.2%，而最高融資利率也僅為4.6%。
圖片來源：同策研究院整理、發布于2021年1月11日
本篇作者 肖云祥
同濟大學工商管理碩士