業績扎實，誠意十足，但確實“踩雷”了：萬科2020年財報解析

作者：薩拉丁_CPA

業績扎實，誠意十足：萬科2020年財報解析

翹首以盼的萬科年報終于來了，雖然沒有那么亮眼，但還是有不少值得挖掘的經營信息。

萬科年報的特征是財務審慎，邏輯縝密，信息詳盡。而且還是著名的致股東書，真誠地表達了萬科經營管理團隊對行業發展格局的判斷及公司內部經營策略應對，對地產股的投資人來說，是非常有價值的學習材料。

2020年萬科的財報核心亮點如下：

（1）大象起舞，銷售規模增速重回10%以上

2020年萬科實現全口徑銷售額7042億元，較2019年6308億元增長12%，全口徑銷售額增速重新回到10%以上。

圖一：萬科2014年至2020年全口徑銷售額變化（億元）

（2）結算規模首次突破4000億元，綜合毛利率為29.3%

2020年萬科營業收入4192億元，首次突破4000億元，較2019年3679億元增長13.9 %，營業成本為2965億元，全年報表綜合毛利率為29.3%。

圖二：萬科2014年至2020年營業收入、成本及毛利率變化（億元）

與重點房企對比，2020年萬科毛利率仍保持在行業優秀檔位，與龍湖、中海、華潤毛利率水平相當。但是由于2019年萬科毛利率基數較高，2020年毛利率下滑7pct，下滑程度與華潤相當，較中海、龍湖下滑更為嚴重。

圖三：萬科與重點房企2019年及2020年毛利率變化情況對比分析

（3）歸母利潤達到415億元，增速為6.7%

2020年萬科全口徑利潤為593億元，歸屬于母公司權益利潤為415億元，歸母利潤較2019年389億元增長6.7%。

圖四：萬科2014年至2020年歸母利潤變化（億元）

（4）管理紅利體現，管理營銷費用有效控制在5%以內

2020年萬科銷售費用為106億元，管理費用為103億元，合計占營業收入比重為4.99%，與業內重點房企對比，僅次于中海外，優于華潤、龍湖。

圖五：萬科與重點房企2020年費用控制對比分析

（5）業績扎實，釋放依舊審慎

同時與業內重點房企對比，萬科在業績釋放方面依舊謹慎。

2020年萬科利息資本化率50.88%，業內重點房企均在80%以上。

2020年萬科結算土增稅負率5.75%，與之毛利率水平相當的中海龍湖均為超過5%。

2020年萬科投資性房地產計提折舊18億元，而中海、華潤、龍湖、新城均進行了評估增值。

此外萬科2020年未確認貝殼股權的投資收益。

圖六：萬科與重點房企2020年業績審慎程度對比分析

（6）業績儲備豐富，足以保障其未來兩年業績

2020年末，萬科已售未結算金額為6982億元，已售未結算面積為4919萬方，已售未結算單價為1.4萬元/㎡。

已售未結算金額較2019年6091億元增長15%，另一方面，年末合同負債金額為6307億元，由此可見，萬科擁有著充足的業績儲備以支持其未來業績增長。

圖七：萬科2014年至2020年已售未結算資源變化

（7）資債結構持續優化，凈負債率低于20%

2020年末，萬科三道紅線達標兩道，其中剔除預收賬款資產負債率離70%差1.4%達標。

但是更能體現房企資債結構優勢的指標——凈負債率，萬科為18.1%，甚至遠低于央企中海、華潤，凸顯萬科的資債健康程度。

圖八：萬科與重點房企2020年資債結構及三道紅線對比分析

（8）多元業務蓬勃發展，物業、物流、商辦齊發力

萬物云實現對萬科集團內和對外營業收入 182.04 億元，同比增長 27.36%，在管面積達到5.66億平方。

商辦累計開業的面積 989.8 萬平方米，營業收入 63.22 億元，同比增長 4.33%，此外規劃中和在建商業建筑面積為 435.4 萬平方米。

萬緯物流管理項目（含非并表項目）的營業收入 18.7 億元，同比增長 37%。

上述亮點之外，財報中也顯示出幾點隱憂：

（1）土地市場確實踩雷了

2020年計提三個環京項目的存貨跌價準備，分別是廊坊朗潤園的7億元，廊坊啟航之光4億元，涿州新辰之光的8.8億元，環京項目的確是房地產市場的重災區。

此外2020年，萬科還對投資性房地產中的佛山C22項目計提的減值準備15億元，佛山C22是萬科2017年6月拍得的100%自持項目，看來是租金回報率非常差了。

（2）借貸資金綜合成本超乎預料

2020年，萬科年末有息負債2585億元，較2020年初2578億元變化不大。但是全年借貸支出為158億元，綜合借貸成本高達6.13%，遠高于同信用評級的房企。

而且2019年借貸支出為139.6億元，在有息負債規模相當的情況下，今年為何多出這18億令人費解。

圖九：萬科與重點房企2020年有息負債綜合成本對比分析

（3）投資強度及權益比例有所下滑

2020年萬科新增獲取土地計容建筑面積為3367萬平，權益計容為2059萬平，權益比例為61%，三項數據較2019年均有所下滑。

不過，2020年萬科扣除已售未結算的真實土儲為1.1億平，與2019年、2018年幾乎持平。

圖十：萬科2014年至2020年新增土地獲取情況

總而言之，這份財報我認為是及格的，雖然在毛利率和歸母增速上有些遺憾，但是其費用控制、業績審慎、分紅比例、計提減值排雷等方面依舊令人滿意。

以上，即是對萬科2020年財報的解析，請各位股友多多指教。