股價跌穿地板！香噴噴的萬科債與臭烘烘的萬科股，天堂與地獄并存

作者：楊飯

香噴噴的萬科債與臭烘烘的萬科股，天堂與地獄并存

一方面是企業的信用等級高，發行的債券利率低廉，顯示對企業發展前景的穩定判斷；

一方面是股價跌跌不休，估值一低再低，股息率甚至上升到2倍債券利率水平，充滿了對公司未來的悲觀、股票拋售的決絕。

如此割裂的債券和股票市場，一定是有一方錯了！

01 高信用評級與低利率的萬科債

廢話不說，直接上干貨！先來看看萬科的信用評級與發債利率：

國際大機構方面，1）去年9月份的惠譽報告，確認萬科企業股份有限公司的長期外幣和本幣發行人違約評級(IDR)為"BBB+”, 展望”穩定”。2）標普2018年6月宣布，確認萬科企業股份有限公司（萬科）的長期主體信用評級“BBB+”，展望穩定。3）今年4月份穆迪投資者服務公司已維持萬科企業股份有限公司 (萬科集團) Baa1 的發行人評級，展望穩定。

標普、穆迪與惠譽三大評級機構給萬科的都是展望穩定，也是國內地產公司中獲得的較高信用評級。而萬科發行的美元債，利率最低3.15%，足可比肩中海，基本是國內地產行業中利率最低的。

國內更不用說了，全部都是AAA級最高評級，近期發行的債券利率，票面利率詢價區間為 2.80%-3.80%，估計最后發出來也就是3個點出頭；甚至18萬科01”票面利率下調為2.80%這個一個超低水平。

光是這樣一個比同行綜合融資成本低3個點甚至更多的水平，就足以為萬科降低大量的財務支出，有更好的抗風險能力，在同行即使水深火熱時也可以閑庭信步。

02 跌跌不休的萬科股價與有吸引力的股息率

萬科的股價，一圖了然；

另外由于地產行業比較獨特的結算制度，至少還能保證萬科未來2年的利潤水平在一個比較確定的規模，多數機構的預測是450億~480億；而今年上半年萬科累計實現銷售金額3544.3 億元，同比增長10.6%，全年應該馬馬虎虎吧，那就是未來3年也問題不大了。

至于股息，萬科比較保守的財務風格，派息一向不是太高，不過有個好的就是多數年份是穩步抬升的；而借助跌跌不休的股價，股息率已經頗為可觀，去年每股派1.25元人民幣，今年1.3應該還是有較大可能，甚至更高些也完全有可能。按1.3算的話港股稅前就7個點的股息率了，2倍于債券利息，這不香嗎？

更為重要的是，這個股息率未來幾年都是可實現的。

03割裂的市場，天堂與地獄并存的奇葩

萬科不止有房地產，萬科的定位是城鄉建設與生活服務商”，旗下還有物業、物流倉儲、商業地產、出租公寓、教育、酒店等業務，而且萬科沒分拆過；物業、倉儲物流都已很成規模，分拆出來市值都不會低；例如去年10月剛更名為萬物云的萬科物業，萬科持股63%，對比碧桂園的估值，上市估值至少得1500億港元吧，萬科現在才多少市值？

萬科的這些資產，在年報里都有，感興趣的自行去了解吧。不過我算了下萬科的合理估值至少是目前的一倍還不止。債券的定價與股價的走勢無疑一邊是海水，一邊是火焰，天堂與地獄并存；而這一切就是這么不和諧的共存了。

超額收益的來源部分是通過尋找市場的錯誤定價，然后等待市場來糾正；這個過程最難熬的是你不知它何時才會回歸正常定價？有的人熬不住就走了，留下無盡的悲傷；有的人守住了陣地，最終獲得了思想的升華。

而我這種人，留下了這篇扯淡的文章。

用愛可以發電嗎？人們不需要住新房嗎？地產會消亡嗎？投資需要信仰嗎？