敗也金融，成也金融

2022年11月11日收盤后，坊間轉發了一條人行和因保健會的內部文件《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（銀發〔2022〕254號，下稱“十六條”），全文共十六條，分5部分包括：

1. 保持房地產融資平穩有序
2. 積極做好“保交樓”金融服務
3. 積極配合做好受困房地產企業風險處置
4. 依法保障住房金融消費者合法權益
5. 階段性調整部分金融管理政策

我特意查了一下人民銀行和銀保監會的官網，相關文件并未在官網發布。但是考慮到文件本身是內部發行，暫時沒有公開也屬于正常。但是相關內容在周末有多家主流財經媒體報道，想來應該不會是假消息。

新聞鏈接：

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1749367642742978242&wfr=spider&for=pc

上周五市場應該是提前感應到相關的利好信息。從早上開盤地產，銀行相關個股就大幅高開，起初市場多數認為這是受到美國CPI下降股市大漲的影響。但是，中午過后隨著醫藥，新能源等題材股漲幅大幅回落，地產板塊開始紛紛大幅拉升直至漲停。銀行股受到地產股強勢帶動，寧波銀行和招商銀行雙雙大漲，收盤寧波銀行漲了9%，招行也大漲7%。

回首這一輪房地產調控始于2021年初實施的“三條紅線”。2021年4季度銀行嚴控房地產信貸投放進入到高潮階段。而雙十一發布的“十六條”標志著此輪調控進入收尾階段。可以說，此輪調控是由國家主動發起的，以消除房地產領域的泡沫和風險為主要目的，以金融調控為手段的房地產供給側改革。經過此輪調整后，民營公司在房地產行業中的地位顯著下降，央企和地方國企在房地產行業中的占比明顯提升，國家對于房地產行業的掌控力大幅增加。

2021年初，我曾經專門發文闡述對“三條紅線”的看法。文中將三條紅線之于房地產類比于巴III協議之于銀行業，只要這一政策不調整，那么就會對房地產行業產生長期的影響，并明確不看好未來2年（2021，2022）的房地產行業。如果投資者非要買地產股，可以優先考慮央企背景或者負債率低的房地產企業。

后面走勢證明了我的判斷：2021年下半年開始多家上市房企出現資金鏈斷裂的風險，恒大，融創港股已經接近破產清盤。國內的房地產股除了央企背景的保利，招商蛇口等表現不錯外，多數民營房企都出現了1-2個腰斬的走勢。

正所謂房地產敗也金融，成也金融。當初從金融入手啟動調控，那么對應的想要把房地產行業從ICU救出來一樣需要金融發力。國慶后，我在文章《救地產，救經濟就是救銀行》中說明了當前經濟復蘇需要先救活房地產。

目前看“十六條”的發布，響應了部分經濟學家的呼聲，對“三條紅線”進行了短期暫緩。有利于此次調控中幸存的房地產企業（多數是央企，國企背景的公司）恢復生產，搶占市場份額，穩定上下游產業鏈。

很多人問我“十六條”之后是不是考慮買房地產股？我的回答是我只懂銀行股，不熟不做不出圈。至于對“十六條”對于房地產的影響，我就不在各位地產大V面前班門弄斧了。我還是來談談“十六條”對于銀行的利好：

緩解了銀行中房地產資產質量的壓力

隨著“十六條”的實施，現存的房地產企業將得到增量資金支持，現金流風險大幅減少。這些有助于大中型全國性房企風險降低，銀行投放的信貸和涉房債券違約率會出現明顯好轉，開發貸新生成不良會下降。

銀行業中收益最大的是全國股份制銀行。因為，大中型地產開發商是全國性股份制銀行的主要客戶。相比之下城商行對標的地方房地產企業較多，國有大行中開發貸占比較低。

除此之外，“保交樓”措施有利于降低由爛尾樓引發的按揭違約概率（雖然這部分本來影響也不大）。

緩解了銀行的資產荒

今年，銀行營收的壓力中，資產荒造成的凈息差下行是主要矛盾。“十六條”事實上暫時修復了之前過嚴的“三條紅線”。部分銀行投放的涉房貸款將不計入涉房貸款集中度管理。房地產貸款需求較大，對于利率的容忍度較高。這些都有利于緩解銀行業的資產荒，抵消利率下行的的壓力。

穩住經濟增速帶動銀行經營業績好轉

最后，“十六條”如果未來能夠將房地產行業拉出ICU，房地產的上下游都會受益。銀行是百業之母，整個經濟的復蘇會有利于銀行經營。一方面是資產收益率可以適當提升，比如，已經有券商報告看好十年期國債收益率會從目前的2.75%反彈到2.95%左右。另一方面是經濟好轉有利于資產質量好轉，減少信用成本對盈利的侵蝕。

今年銀行的下跌并不是基本面引發的，因為截至今年3季報，絕大多數上市銀行的業績還是保持了正增長，部分中小銀行還能達到雙位數增長。下跌的主因是投資者對于未來經營特別是涉房業務的過度擔憂引發的殺估值。

如果房地產的負面預期消失，那么對應的銀行也會迎來顯著的估值修復，特別是今年受房地產負面預期影響較為明顯的優質股份行，比如：招商銀行，平安銀行和興業銀行等。