接上文。
窒息的三道紅線（上）：華夏幸福、綠地控股、新城控股、保利地產
重復介紹下：房地產三大紅線
1. 剔除預收賬款的資產負債率不得大于70%；
2. 凈負債率不得大于100%；
3. 現金短債比不得小于1倍
根據"三道紅線"的觸線情況，將房企分為"紅、橙、黃、綠"四擋。
紅色檔：如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負債；
橙色檔：如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%；
黃色檔：碰到一條線，負債年增速不得超過10%；
綠色檔：三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。
今天我們對比的，是營收規模相對較小的房地產公司：華僑城、榮盛發展、金科股份和泰和股份。
先放上它們的三道杠情況：
其中，華僑城三項指標均未觸及紅線，但是資產負債率和現金短債比恰好在分界線上；榮盛發展和金科集團分別有兩項紅線；泰禾集團三項均在紅線下。
一、泰禾集團的負銷售額
8月24日、9月6日和9月8日，深交所向泰禾集團下發了半年報問詢函、通報批評處分和對財務總監的監管函。
交易所直接發向個人的監管函，不是很常見。
當然了，表哥一再強調，交易所的各種函，其實是發給投資者看的。
深交所對公司半年報實際數據和4月份的業績預測數據差異巨大提出了質疑，對泰禾集團股份有限公司董事長、總經理兼董事會秘書（代）黃其森、時任財務總監姜明群給予通報批評的處分。
后來，明察秋毫的深交所發現3月份的時候，公司換了個新財務總監，接著又補發了一個針對該新財務總監的監管函。
數據來源：iFind，制圖：星空數據
泰禾迎來了史上最慘烈的半年報，和上年同期相比，已經無法對比了。
其實，泰禾不會是第一家。因為房地產企業的特殊性，營收和凈利潤代表的是往年的業績，今年新賣的房子，會在4、5年后客戶入住后才會確認收入。
2018年以來，很多房地產廠商都開始走下坡路，但報表大概要再過兩年才開始暴雷。
半年報問詢函中，有這么一句：北京院子二期、杭州院子、廊坊大家商業城、藍山院子項目在報告期內的預售（銷售）金額分別為-16,748 萬元、-2,892 萬元、-391 萬元、-368 萬元。
凈利潤沒少見過負數，銷售額為負數，還真是開眼。
這樣的會計，能否給我個簽名？
二、融資難，難于上青天
為什么要設置三道紅線？
不少投資者認為，房地產綁架了金融，綁架了實體經濟，大到不能倒。
其實，房地產作為國民經濟的重要組成部分，確實不能倒，但并不代表房地產公司不能倒。
和房地產有點類似的是汽車工業，作為大部分工業化國家的支柱產業，汽車公司可以倒閉，可以被兼并，但汽車工業依舊蒸蒸日上。
所以不要把行業和公司等同起來，設置紅線的意思，就是準備放棄紅線里的房企了。
踩上紅線的房企意味著什么？
融不到錢了。
中國的房地產企業大多是高杠桿運行，主要靠貸款經營，一旦抽走資金，很多房企一夜之間就會斷流。
如何判斷房企的資金緊張程度呢？
打開現金流量表。對于房地產企業來說，營收和凈利潤代表了過去的業績，只有現金流才代表了當前業績。比如收到預售房款，會計入合同負債（預收款項），客戶驗收入住之前，不會體現為營業收入，客戶辦完貸款手續到入駐，通常好幾年。
但是這筆錢會體現在現金流量表的經營性現金流入里，現金流量表可以分析房企真正的經營情況。
經營性現金流量凈額是一個比較直觀的數據，比如華僑城十年來，經營性現金流量凈額合計為-200億。
數據來源：iFind，制圖：星空數據
這意味著公司賣房子根本沒有賺到錢，或者說賺到的錢都拿去買地了，還遠遠不夠。
數據來源：iFind，制圖：星空數據
和華僑城糟糕的現金流相比，榮盛發展2017年開啟了現金流轉正的進程，2018年甚至高達175億的經營性現金流量凈額正值。
是因為榮盛發展真的"房住不炒"，潛心回流資金了嗎？
數據來源：iFind，制圖：星空數據
當然不是，導致公司經營性現金流量凈額轉正的原因，來自"其他與經營活動有關的現金流入"。財報顯示，這部分現金流主要是往來款。
什么是往來款？
隨著融資越來越困難，房企和很多同行抱團生存，簽署共享資金池的協議。比如A企業從銀行借到10個億，暫且只用得了7個億，就把那3個億借給抱團同盟使用，體現在現金流量表上，就是其他與經營活動有關的現金流。
從本質上來說，這其實是籌資性現金流，但被房企改頭換面當做經營性現金流入賬，修飾了現金流量表。
剔除掉其它與經營活動有關的現金流，榮盛發展的經營性現金流量凈額也是巨額負數。
數據來源：iFind，制圖：星空數據
和榮盛發展類似，金科股份的其它與經營活動有關的現金，嚴重的干擾了經營性現金流的分析，但不難看出，公司的經營性現金流量凈額非常依賴這部分往來款。
融資難，難于上青天。
數據來源：iFind，制圖：星空數據
至于泰禾集團，如果有留意2018年之前的現金流量表，就大概率知道公司距離暴雷不遠了。2018年和2019年的經營性現金流量凈額異常增長，恰恰是因為北京院子、上海大城小院、金府大院等地產項目的非正常銷售導致。
為什么說這些預收款是非正常銷售呢？
我們對比下泰禾集團十年來的銷售商品收到的現金和購買商品支付的現金的比例情況：
數據來源：iFind，制圖：星空數據
絕大多數年份，公司銷售商品收到的現金和購買商品支付的現金大致相當，或者后者略高一些（買地力度比較大），但2018年和2019年出現了斷崖式差異，這個比例是非常不正常的。
三、沒錢的后果
融不到錢的房企，未來會怎樣？
對于購房者來說，不用抱太大希望，房價會長期橫盤，也可能短期內價格波動，但不會大規模降價。
因為房企倒閉了，會有融到錢的財報質量好的頭部企業來收購它，包括它的地和尚未賣出去的房產。
最終，房地產市場形成馬太效應，資源逐漸掌握在少部分頭部企業手里，房價也會趨于穩定。