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今天看到這樣一段話：投資茅臺賺得盆滿缽滿的投資者應該感謝2012年末的那場塑化劑風波，沒有那場風波，大家不可能以那么便宜的價格買到貴州茅臺，取得那么豐厚的收益。
因為那此風波，疊加行業周期，2013年白酒整個行業出現暴跌，當年茅臺股價下跌36.56%，市盈率跌倒9.55。其后至今，在業績和估值的雙重推動下，7年間貴州茅臺前復權股價上漲了10.31倍，其中估值貢獻了2.46倍。
抬出貴州茅臺這個價值投資的大仙，是為了說明一個簡單的道理：如果企業還能活下來，特別是未來的業績還能更上一層樓，多數人不看好的時候，恰恰對應難得的買入良機。
最近因為海外情況惡化，各類指數和個股再次跌到區域，很多人卻更加恐懼和迷茫，不斷冒出清倉走人的想法。其實，這是投資虧損最常見的一種：恐慌性賣出！其威力與在5000點以上買入大同小異。
高層一直堅持“房住不炒”，房地產企業也在2月份中銷售暴跌，但深圳、蘇州、成都等部分地區出現了買房搖號、一房難求的情況，近期公布報表的萬科、碧桂園和新城控股等業績靚麗，市場到底怎么啦？
今天，擬以基少持倉的新城控股為例，結合企業2019年年報，對比碧桂園和萬科年報數據等，聊聊房地產行業。
之前寫過一篇文章聊地產行業的盈利模式和指數基金投資機會，
感興趣可以查看下方文章：
《房地產真的涼了嗎？一文搞懂地產和對應的指數基金投資機會》
宏觀環境
房價穩了。中央的要求是“穩地價、穩房價、穩預期”，各類調控政策頻繁出臺，去年商品房銷售面積17.16億平方米，同比下降0.1%，但銷售額為15.97億元，同比增長6.5%，略小于M2的的增速8.7%。全國房價整體平穩，截至 2019 年底，百城新建住宅價格環比漲幅連續 16 個 月在 0.5%以內【其實累計效應還是很高的】；房價累計漲幅持續收窄，2019 年百城新建住宅價格累計上漲 3.34%，較 2018 年收窄 1.75 個百分點。
供求逆轉。2019 年末商品房待售面積 4.98 億平方米，較上年末下降 4.9%，相當于 2013 年末水平。其中商品住宅待售面積 2.25 億平方米、 同比下降 10.4%，已降至 2012 年中水平。2017-2019年的3年間，商品房庫存共減少近 2.0 億平方米，去庫存效果明顯。但隨著銷售市場轉冷，2019 年底待售面積較 11 月末環比增加 1.2%，為 2017 年 3 月以來首次出現環比增長，預示著供求關系出現逆轉。
區域需求分化。一線城市中低價剛需樓盤銷售較好，二三四線則是改善型住房需求旺盛。鑒于對宏觀調控的畏懼，各大地產商基本都減少了拿地的節奏，全年土地購置面積下降11.4%，地價則維持相對的穩定。萬科長期重點觀察的14個城市（北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州）商品住宅批準預售面積同比增長4.2%，成交面積同比增長8.8%。2019年底，上述城市的新房可售庫存（已取得銷售許可而尚未售出的面積）去化周期約9.7個月，處于相對偏低水平。
總體看：宏觀環境確實對地產行業不利，但是比大家想象的要好很多。
行業狀況
融資環境趨緊。盡管2019年實施三次降準，釋放了2.7萬億元貨幣，但是對地產融資嚴格管控，房地產開發資金來源17.9萬億元，其中國內貸款、自籌資金、外資和其他來源（賣房）占比分別為14.1%、32.6%、0.1%和53.2%，在其他渠道融資難度加大的背景下，其他來源占比提高1.4個百分點。
強者恒強。地產行業頭部企業步伐較為一致，均加大一二線城市的拿地步伐，市場份額也在持續提升中。根據克爾瑞的數據，地產TOP10、TOP30和TOP50的權益銷售市場集中度分別為21.4%、35.7%和43.5%，權益銷售同比增幅分別為5.8%、12%和3.6%，TOP11-20的腰部企業增速更快。
總體看：地產行業形勢確實嚴峻，但是頭部企業的日子依然不錯。
年度業績
銷售快速增長。2019年合同銷售金額2708億元，同比增長22.48%，銷售面積2432萬平米，同比增長34.21%，在前十強中居第二。2019年新城的地產銷售面積與銷售金額在全國房地產企業中排名第 8 位。最近十年間，新城的銷售規模從 105 億發展到 2,708 億，行業排名從第 35 名到第 8 名，整體表現優異。同期萬科銷售額6308億元，同比增長3.9%，碧桂園銷售額5522億元，同比增長10%。
2020年公司計劃的合同銷售金額為2500億元，較2019年下降7.7%，考慮2月份的銷售暫停，與去年基本一致，管理層較有信心。
碧桂園總裁莫斌則在此前的業績發布會上稱，沒有明顯發現供求關系以及房價明顯下降的變化，沒有全國性降價的必要。同時認為，今年2月份銷售有直接影響，3月基本走勢趨于正常，通過未來的努力，有希望實現全年目標。
盈利豐厚。新城控股2019年營業收入858億元（房產銷售803億元，增58%；出租及管理收入41億元，同比增83%），同比增長58.58%，扣非凈利潤100億，同比增長31.4%。每股收益達到5.62元，扣非加權凈資產收益率為29.07%，同比下降1.28個百分點。
分季度看，2019年1-4季度的營業收入分別為43億元、127億元、125億元和563億元，結轉速度逐步加快，凈利潤和現金流也同步快速好轉。特別是去年三季度開始，經營現金流凈額從二季度的5.8億元躍升至60億元，公司通過變賣土地，加快銷售、減少投資，快速積累了不菲的現金流，提高了抗風險能力。
此外，年末公司有合同負債1977億元，較上年增加795億元，增幅為67%，待結轉的金額較多。
財務穩健。2019年公司的負債率為86.6%，較上年提高2.4個百分點，但隨著銷售金額的大幅增加，現金利息保障倍數達到9.75，償債能力提升。剔除合同負債和預收款項后的資產負債率為76.53%，和去年同期基本持平；凈負債率則由2018年的49.21%下降至16.36%。而碧桂園的凈負債率為46.3%，萬科凈負債率為33.87%。
年末貨幣資金639億元，從現金流的分布看，經營活動提供現金流凈額436億元，同比增1042%，是現金流的主要來源；因減少投資，投資現金流凈額-90億元，同比下降54.89%；籌資活動現金流量凈額為-155億元，主要進行借款償付，整體現金流較為健康、穩健。
2019年每10股派息17元，占凈利潤的30.3%，較2018年降低1.8個百分點，有利于公司節省現金流。按照當前的股價，股息率達到5.49%。
小結：公司銷售繼續保持高規模，ROE維持較高水平，財務指標整體更為穩健。
其他亮點
拿地成本低、土地儲備豐富。2019年新增土儲總建面2508萬平米，年底的土地儲備為1.24億平米，可以滿足未來2-3年的運營開發。結構上，一二線占38.3%，長江區域的三四線城市占36%，其他區域三四線占25.7%，整體較為合理。目前土儲平均樓面價為2421元/平米，商業綜合體新增1444萬平米。
資金籌措逐步正常。公司先后發行中期票據、超短期融資債券 和資產支持票據，募集資金 31.58 億；在上交所平臺發行公司債券募集資金 21 億元人民幣；在境外通過發行高級美元債券，募集資金 9.5 億美元。截至報告期末，公司整體平均融資成本為 6.73%。
培養與激勵到位。人才是發展的根本，公司一方面要求行業頂級人才加盟，另一方面完善內部培養機制，建立人才儲備，并大膽啟用年輕的優秀人才，校招“新睿”培養計劃已經累計輸送高級管理人才數十位。機制上，向高管與核心管理人員提供股權激勵，對城市公司提出“競創百億”激勵，對項目管理人員提供跟投機制，整體層次分明。
2019年，公司在蘇州、上海、杭州、南京、天津、 北京、寧波等區域相繼實現百億以上銷售目標，在江蘇、天津、河北市場占有率位列前十， 在常州、淮安、湖州、鎮江、蘇州等地的市場占有率更是位列 TOP5。
商業模式致勝。公司繼續按照“住宅+商業”的雙輪驅動模式，以銷售為主，自持為輔，其中銷售的主要是住宅、公寓和沿街商鋪，自持的主要是購物中心。商業地產的目標是覆蓋全國80%的區域，服務城市80%的主流人群，以規模效應保證良好的利潤，同時結合當地的人文風貌，力求打造不可復制的商業業態，做當地有情懷的商業綜合體，將商業做成文化。2019年新開張21座“吾悅廣場”，年底累計數量達到63座，已開業面積591萬方，同比增長51.44%，全年實現租金及管理費收入41億元，同比增長92.28%，出租率達到99.16%。目前已經完成全國重點城市群的布局，累計進入105個城市。
洋洋灑灑整理了這么多，感覺玩個股票還是很復雜的。回頭看看，新城控股去年中的事件造成的影響遠小于市場恐慌。應了那句話，歷史上沒有什么新鮮事。
當下的情況呈現類似特征，不確定事情引發了過渡恐慌，過去幾周美股標普指數最大跌幅超過35%，上證指數的最大跌幅超過15%。
對于地產行業，個人的整體看法是：地產市場依然規模龐大，行業的韌性超出了多數人的預期，優質的龍頭企業仍能取得較為豐厚的盈利。
未來仍然無法準確預測，對于各類悲觀的觀點，并無有力的證據說他們錯了。作為投資者，做自己該做的事情，做好資產配置，坦然面對風雨，勝算的概率更大。
目前新城控股、萬科A等一二線企業都是地產等權指數基金的成份股，“守正出奇”和“牛指”基金組合均有配置。
以上僅為個人分析，且難免屁股決定腦袋，僅供參考，不做薦股！