新城控股集團股份有限公司(以下簡稱新城控股或公司)成立于1993年，是跨足住宅地產和商業地產的綜合性房地產集團。2015年，新城控股集團在上海證券交易所A股上市，成為國內首家實現B轉A的民營房企，股票代碼601155.SH。
新城控股自轉股A股市場后，進入高速發展期，2017年公司就跨入房地產銷售千億俱樂部，2018年就進入銷售金額TOP10行列。但好景不長，2019-7-2，新城控股時任董事長因涉嫌猥褻兒童罪被刑拘，公司發展來了個急剎車，當時公司股價近乎腰斬。面對危機，新城控股先換帥，后減少拿地，出售項目，保住資金問題，公司逐漸恢復。但到今年新冠疫情爆發，房地產銷售受限，新城控股剎車后遺癥逐步顯現，開始掉隊。而隨著2020-6-17老王一審被判5年有期徒刑，新城控股再次被推到輿論的風口浪尖。2020年上半年新城控股銷售業績只完成全年39%，在2020上半年克而瑞房地產操盤榜和銷售榜均跌出TOP10。新城控股商票規模不大，高點時候也就39億多，相對于其他TOP20房企中，其商票簽發規模在只在中游。
一、公司現狀
1、資產結構
數據來源：東方財富網
新城控股在上市后，隨著業務規模的擴大，資產規模開始持續爆發式增長。2015年公司總資產才678.02億，2016年-2018年是公司高速增長期，資產增長率分別是52.16%、77.89%、79.98%，到2019年，由于受到老王事件影響，融資渠道不暢，公司采用收縮策略，資產增長明顯開始放緩，2019年資產僅增長了39.9%，而2020年中報末公司總資產增長率降到了19.68%，達到5066.31億。
當然，在資產規模擴充的同時，公司負債水平也急劇增長，而且除了2018年，從2016年至今，公司負債增長幅度都要高于資產規模的增長幅度。2015年公司負債規模539.31億。2016年-2018年公司負債規模增長率達到60.95%、81.5%、77.32%，2019年下半年公司基本放棄拿地，2019年末負債增長率放緩到42.25%。而2020年中報，公司負債水平達到4440.93億，增長率降為21%，資產負債率87.66%。
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此外，近年來公司規模大幅擴張，合營企業及項目明顯增多，公司少數股東權益不斷提升。2016年公司少數股東損益1.37億，到2020年中報也僅僅6.45億，是2016年的5倍。而2016年公司少數股東權益才15.14億，而2020年中報已經增長到了248.73億，是2016年的16倍，少數股東權益在凈資產中的比重已經將近40%。少數股東權益持續大幅度增長，但損益增長幅度較小，少數股東權益回報率跟歸屬于母公司股東全因回報率相差有點大，公司的明股實債問題引來不少爭議。
2、項目情況
數據來源：DM查債通終端
新城控股的主營業務為房地產開發與銷售，經營模式以自主開發銷售為主。 近年來，公司采取住宅+商業雙輪驅動模式，以上海為中樞，長三角為核心，現已基本完成全國重點城市群及重點城市的布局。目前，公司在售和待售項目有253個，分布在全國87個城市。其中：
一線城市18個，主要是上海市14個，北京市4個。
二線城市114個，排前三位：天津市21個，青島市11個，南京市10個;
三/四線121個，排前三位：潮州8個，嘉興(常熟、張家港、鎮江)5個、常州(徐州、泰州、金華、南通)4個。
數據來源：DM查債通終端
在土地儲備方面，2019年前公司的拿地力度較大，一年一個新臺階，2018年達到高點，新增土儲2638.52萬㎡，拿地金額798.28億。到2019年1-6月，公司繼續保持以往力度拿地，但2019年7月-12月受公司實際控制人被捕影響，公司為了減少資金外流，大力收縮了拿地規模，新增土儲大幅度下降。克而瑞2018年新增土地貨值排行榜上，新城控股排名第9位，而到2019年公司排名下滑到第12位。這一措施盡管保住了公司的現金流，但是公司土地儲備量下滑，開發項目的減少，也影響到了2020年公司的房產銷售。2020年，公司擺脫了危機，開始恢復拿地節奏，特別是在到2020-5月，公司拿地金額開始同比正增長。2020年1-7月克而瑞新增土地貨值排行榜上，新城控股上升到第7位。
數據來源：DM查債通終端
3、銷售情況
數據來源：DM查債通終端
2015年，新城控股成功由B轉A，開始飛速擴張之路，銷售業績逐年翻番。2016年公司銷售額650.6億，2017年就以1264.72億業績跨入千億俱樂部。到2018年更是以2210.98銷售額位居克而瑞年度銷售榜第8位，成為了全國布局的TOP10房企。2019年公司遭受黑天鵝事件影響，銷售業績受影響，漲幅降低，但仍以2708.01億銷售額位居第8位。
2020年，一方面是因為，受新冠疫情影響，另一方面，由于公司2019年下半年收縮了拿地規模，還出讓不少項目，新開盤項目嚴重不足，大多是去銷和尾盤，由此公司銷售額大幅度下滑。2020年1-6月，公司累計合同銷售金額約975.21億元，比上年同期下降20.34%，累計銷售面積約877.53萬平方米，比上年同期下降16.39%，在克而瑞2020年1-6月銷售排行榜上，在克爾瑞銷售排名已經下滑到了第14位。盡管新城控股將今年年初銷售目標較去年下調7%定為2500億，但上半年銷售才完成既定目標39%，引起投資者疑問。據一些分析師分析，新城控股銷售回正估計要到9月或10月份。顯然在接下來的時間段里，新城控股完成銷售業績的壓力不小。
數據來源：上證e互動
二、公司債務
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2015到2018年新城控股處于快速發展期，公司的有息負債也是持續快速增長。直到2019年公司遭遇黑天鵝事件，融資渠道受阻，公司的有息負債增速才慢下來。2015年底公司總債務僅僅124.33億，到2019年底已經721.52億，再到今年中期，公司負債總額817.95億。不過新城控股一直重視貨幣資金，貨幣資金對短期債務的覆蓋率一直較好。截止至2020年6月30日， 新城控股共持有現金649.95億元，較于年初增長了1.6%，短期債務總額324.54億元，現金短債比2.00，短期內無償債壓力，但是公司的長短債較第一季度出現下滑，公司債務結構仍待優化。
數據來源：DM查債通終端
目前，新城控股存續離岸債券6只，債券余額18.5億美元，今年需償還現金22.67億;在岸債券存續有30只，債券存量規模276.31億，集中在未來4年內到期，而今年待償還利息7.25億，償還本金30.66億。而且2019年7月，新城控股品牌失色之后，公司的融資環境惡化，渠道受阻，至今還沒有得到完全恢復。從新城控股公布數據看，2019年底公司整體平均融資成本為6.73%，而2020年上半年房地產融資環境在總體寬松的背景下，公司整體平均融資成本也沒有下降，反而有了小步提升達6.85%。
而下半年在市場融資環境收緊的情況下，特別是近期網傳的房地產“三道紅線”，新城控股盡管只有一項踩線，位于黃色檔，按新規要求，有息負債規模年增速不超過10%，這也是對公司的融資壓力是個極大考驗。而且作為公司重商業地產的“吾悅廣場”對公司現金的占用，也引起了市場的熱議，不少分析人士認為：新城控股最大的危機不是王振華，而是吾悅廣場這個“吞金獸”。
三、第三方評級
數據來源：DM查債通終端，飛在天上的魚整理
自2017年以來， 在外部主體評級中，新城控股的主體信用等級一直保持在AAA。中誠信國際在最新評級中：肯定了公司長三角地區顯著的競爭優勢、銷售業績快速增長且行業地位穩固、項目儲備較為充裕、區域布局更趨分散以及商業綜合體項目租金及管理費收入成為利潤重要補充等方面的優勢對公司整體信用實力提供了有力支持。同時，中誠信國際關注到房地產市場政策風險、公司再融資情況和合聯營項目往來款及對外擔保情況等因素對公司經營及信用狀況造成的影響。 中誠信國際認為，新城控股集團股份有限公司信用水平在未來12-18月內保持穩定。 可能觸發評級下調因素：杠桿比例顯著上升、融資渠道嚴重受阻、現金流平衡能力明顯惡化。
YY評級認為：公司杠桿偏高，2020年1季度末，扣除預收款后負債率75.9%;貨幣資金對短期債務覆蓋較好，但2020年下半年面臨100億左右的債券到期及行權;存貨有一定程度受限，2019年底受限比24.5%;2019年底對關聯方及子公司擔保總額6518.04億元，超同期凈資產規模;整體財務情況一般，關注聯營合營項目風險。
數據來源：DM查債通終端
在DM量化評級變化圖中，可以看出，從2019年中報前DM的量化評分要高于房地產開發業50分位水平線，在2019年中報后，公司評分就開始向水平線靠攏，到2020年公司的評分就開始低于水平線。
四、商票淺析
自2015年新城控股A股上市以后，公司在付款中加大了票據的使用頻率。而在應付票據中，公司對商票的重視程度也是比較大的。在2015年，公司的應付票據中，商票只占3.2%，而到2019年底商票占應付票據91.6%。到2020年中報，商業承兌匯票占比有所下降，但也占比達到75.2%。新城控股在應付票據量有大變化時，總會不經意提高銀行承兌匯票的比重。
新城控股的商票都是其子公司獨自簽發獨自承兌的，母公司沒有應付票據。由于新城控股商票總的盤子不大，在房地產TOP20只是處于簽發量中游水平，自身市場占有率一般。
新城控股商票目前兌付良好，也有一定的市場接受度，目前市場價格一般在15%左右
商票圈，總部位于廣東深圳，是中國商票供應鏈金融科技平臺的開創者與領航者。