新城控股丨投資，不要參與任何一家看不到市值翻倍空間的公司

作者：王哲宇

借目前參與的新城控股，大致說說自己的投資思路

最近疫情影響，持有的新城控股回撤不少，其實內心沒有感受，真正會對自己產生影響的，只有公司經營出現了問題，股價的短期波動，從來就不是自己所考慮的。

但是的確由于擔心繼續下跌，所以公開交流少了點，免得誤人子弟。

一個普通投資者因為股價短期的漲跌而困擾自己，甚至找出各種理由來印證自己的看法，漲的時候，任何消息都是利好，跌的時候，看到任何消息都是利空，對于絕大多數人來說，這很正常。

多讀書，多運動，多陪伴家人，你會發現投資的美好恰恰來自于投資本身以外。

言歸正傳。

對于一家公司，你需要了解探究到腦子里面有幾張非常清晰的圖形，知道公司短期，中期，遠期的大概方向與遠景，才能夠決定這家公司有沒有投資價值。

近景是什么

就是3年之內的業績的確定性。業績是一切投資最后的歸宿，股價終究是要跟業績相匹配的。這是本質。

新城控股的業績其實就是分為兩部分，一部分住宅銷售，一部分吾悅廣場租金收入。

到2021年，租金收入90-100億，對應利潤按照30億計算，因為租金未來幾年都會保持30%的增長，且天然具有永續，抗通脹的屬性，所以給與30PE，這部分對那個市值900億，再加上住宅銷售的140億利潤，給予4PE（破產估值），市值就是560億，合計就是1500億。

也就是，新城控股，到明年底的合理市值應該是1500億，相較于目前翻倍空間；而且，這還是低估情況下的估值。

大家說為何會到這個市值，其實大家看看現在的龍湖，華潤，現在的市值都在2000億，但是新城在21年對應的住宅銷售，租金收入都是高過現在的龍湖和華潤的，這就是確定性，而且記住，這還是對照的熊市下華潤，龍湖的估值。

一旦市場寬松以后，隨著龍湖，華潤的估值提高，新城也會水漲船高，所以，新城短期的未來，極其低估的情況下，我們看到1500-2000億市值，目前2.5-3倍空間。（網上分析太多，籠統說下）

記住，看到這么遠，不代表我們就要拿到那么久，但是，這個空間是必須的，這就是安全邊際，有了這個空間，你才會無視短期波動，無視賬面以后所謂的20%，30%的浮盈。

投資，不要參與任何一家看不到翻倍空間的公司！一定要用5塊錢去買10塊錢的公司，然后等待公司股價回到10塊錢。散戶為何掙不到錢，很難持有一個公司到翻倍，那是因為他們壓根就不知道公司的價值，掙了10%20%就止盈了。同時，散戶最喜歡干的事情就是，用20塊錢的股價購買只值10塊錢甚至1塊錢的公司。

正如去年我們參與三花智控，中期我們看到千億市值，但是不代表我們會拿到那么久，這個空間，是一個安全邊際，去年我們在底部起來60%-70%的空間后出局。目前，三花智控又快跌出價值了，再等等就是了

關于中期

那就是公司目前的模式，行業本身，能夠維持持續穩健發展至少5年以上，能看到5年后的愿景。

對于新城控股，新城控股的雙輪驅動的模式，可預見的5年內，住宅銷量即使保持抗通脹的5%的增長，吾悅廣場數量5年后應該到300座（目前已經150座），年底建成100座（最低），這個5年的預期，就是相當確定的保守的預期。300億基本上對應300億收入，120純利潤，再疊加150億住宅的利潤，對應市值算算就可以出來。

對照我們去年參與的三花智控，5年后的愿景是什么？很簡單，即使傳統制冷業務保持不增長，單純新能源汽車熱管理系統的增長，按照已經在手訂單，估計每年30%的增長，那么5年就是再造一個三花智控，而且，新能源汽車，在未來可預見的10年內，都是穩健增長的，隨著新能源汽車的比重提高，估值也會相應提高。這就是中觀層面的預期。

中期的確定性，是保證公司活得足夠久，只有公司活得足夠久，才能保證足夠的容錯空間，不會因為一個失誤導致了公司的落寞。這是很關鍵的，太多的公司因為一個技術選擇，或者一個大客戶的消失而隕落。

遠期看

短期業績確定，中期新城控股的雙輪驅動繼續發力，

遠期也許就是有了第三條腿，新城的康養事業。

今年新城控股剛成立康養事業，這表明，這幾年一直在試驗階段的康養模式正式進入推廣期，這和當年先是常州培養吾悅廣場，一旦形成經驗以后開始加速全國推廣的模式一樣。康養產業，可預見的10年內將是一片藍海，萬億市值的空間，目前各大公司都在全力布局，但是空間規模足夠大，家家都可以分到一杯羹。這也就是馬云說的，未來如果有公司能夠超越阿里巴巴，那么一定是在康養產業中。

孕育期，發展期，成熟期。

新城的吾悅廣場處于發展期的中期；

新城的康養剛剛經歷孕育期，剛剛進入發展期。

這就是遠期的公司愿景。

心中有了這幾幅藍圖，你是會無視任何股市波動的。

（當然，如果你覺得中國房地產要崩盤了，三四線城市的商業綜合體沒有價值，那么，我們就完全沒有必要交流了，你會覺得我在扯淡，我會覺得在對牛彈琴）

有些東西是不確定的，比如波動；

有些東西是確定的，比如價值；

在低估中找成長，在成長中找低估；

探尋的是價值，忽略的是波動。

文末思考：

這些天波動很大，個股的漲跌每天三五個點，三天就有10個點以上的波動，這些由市場情緒推動的波動，跟個股的基本面、資金面基本無關。即使是對于長線投資者來說，因此而止損豈也是非常的冤枉。

所以做減法，抓住空間大的少數個股，是對抗市場波動的有效途徑。也就是標題那句話，“投資，不要參與任何一家看不到翻倍空間的公司”，