你如果您能夠耐心看完，一定會有不一樣的收獲。

房地產宏觀調控，限制高房價炒作，這是眾所周知的事情。

住房不炒也成了多年來人盡皆知的宣傳標語。

狼來了喊了很多年，這次狼是真的來了，所以市場應聲下跌，房地產股票更是哀鴻遍野。

滬深和香港甚至國外上市的眾多房地產公司，很多已經跌破近幾年低點，以當前利潤計算的市盈率更是屢創新低，3倍5倍PE的個股比比皆是。

當然，今天不談PE，如果一家公司都破產沒了，什么財務指標都會歸零，沒有意義。

確實：

狼，是真的來了。

01 投資就是逆向思維

投資，最需要的品質就是逆向思維，要不怎么說，優秀的投資人的思維方式都是反人性的呢？

當然，反人性這個詞說得還是夸張了點，總之說來，投資確實是需要一些不同的常規的思維方式。

木頭在這里不敢妄談投資，但還是可以將一些多年來的思考和經驗與大家做一些方向。

萬科可以投資，這是木頭一直的觀點，從來沒有變過，10年前如此，5年前也是如此。

如果5年前買入萬科，以當前的股價計算，收益仍然是超過5倍。

從2015年開始，國家就開始了大規模的房地產宏觀調控，當然，也是從這個時候開始，房地產公司開始加杠桿操作。

負債率越來越高，直到當前，平均負債率達到了一個歷史高點。

即便是以財務穩健著稱的萬科A，資產負債率也持續上升，屢創新高。

看圖：

當然，也可以看到，盡管萬科的負債率有所上升，但增長非常緩慢，相比于其他公司猶如脫韁野馬般的狂奔舉債，萬科對于負債的控制算是非常克制。

02 三道紅線

要說壓倒房地產公司的最后一根稻草，估計會是近期出臺的房地產調控三道紅線，要不，恒大事件也不會是空穴來風。

何為三道紅線？

① 剔除預收賬款的資產負債率不得大于70%；

② 凈負債率不得大于100%；

③ 現金短債比不得小于1倍

根據“三道紅線”的觸線情況，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四擋。

紅色檔：如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負債；

橙色檔：如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%；

黃色檔：碰到一條線，負債年增速不得超過10%；

綠色檔：三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。

這三道紅線如果全部落地，那基本上宣判了大部分中小房地產公司的死刑，據相關數據統計，能夠全部滿足三道紅線的除了幾家頭部央企之外，絕大部分公司是不能滿足的。

即便是以財務穩健著稱的萬科，其76.5%也高于監管所要求的70%的要求。

03 真實的萬科

看到這里，大家可能有些疑惑了，木頭你不是說萬科好嗎，怎么我看著全部是萬科的壞消息呢？

這就是我的風格，寫真實的東西，要不就成尬吹了。

我們只有了解一個公司的真實情況，才能更理性客觀地評價，好的壞的的全部展現出來。

看明白了，就意味著知其然，也知其所以然。

回到正題，如果我們只看負債率一個指標，萬科是有點小麻煩，但也僅僅是小麻煩，超標得不高。

只要報表略做調整就解決了這個問題。

當然，盡管這個不是重點，便于說清楚這個問題，還是所說萬科的負債率上升是怎么回事。

在2013年的時候，在萬科創始人王石先生的帶領下，萬科開始了“輕資產重運營”運動。

通過與各地中小房地產商合資成立新的房地產公司，但萬科不控股，這樣的話體現在財報上，這些資產收入不并表，只通過權益法核算計提投資收益。

后來因為眾所周知的寶能事件，王石先生離開了萬科，新總裁郁亮拋棄的王石的輕資產思路，重新開啟了做大營收的模式。

從此好不容易調整下來的負債率又開始抬頭進入上升通道。

王石離開萬科后，為了追求營收規模，郁亮帶領的萬科拋棄了輕資產重運營的思路，走上了攀比營收的道路，這個是萬科不好的地方，反過來說，如果反向操作，表內負載率就很容易調整過來了。

所以關于略微高于監管指標的資產負債率，萬科是很容易通過技術手段解決的。

你可能會有疑問，其他公司呢？

這里先賣個關子，財務調節是需要底子支撐的，我們再來看另外兩項指標，萬科就比較優秀了。

萬科：

凈負債率，36.70%

現金短債比，1.68

這兩項指標，都遠遠好于監管要求。

這個才是真實的萬科，簡單理解為真實負債率很低，現金流充足。

這個才是真正的競爭力。

04 萬科的機會

最后，我們來談萬科的機會。

我們知道，任何一個周期性行業，在經過多輪調控之后，總會冒出一些頭部的頂級公司，這些公司通過規模和現金流優勢，逐漸享受行業穩定后發展的紅利。

比如水泥行業的海螺集團，化工行業的萬華化學等等數不勝數。

房地產也一樣的，未來這個行業將不會像當前這樣允許這么多公司存在，一定會進行大規模的資產并購重組，留下幾家頭部公司。

那么，誰最有機會呢？看看TOP5或者TOP10中誰的財務最穩健，現金流最充足，答案不言而喻。

更重要的是，萬科當前的融資成本遠遠低于其他公司，萬科的公司債券能以不到3%年化利率發出去，意味著萬科可以用不到其他公司平均成本的三分之一來進行融資。

在房地產開發未來利潤越來越薄的環境下，萬科有規模優勢，有品牌優勢，還有資金成本優勢。

換句話說，這些優勢加起來，同等條件下，其他公司可能已經在大規模虧損的時候，萬科還可以盈利。

就像之前的王石先生所說，如果中國還剩下最后一家房地產公司，你覺得會是誰呢？

難道，調控后的中國，就再也不需要房地產公司了？

全篇完，感謝閱讀。